岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外(東赤坂駅・美濃赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
39,100円
2016年01月01日に行った岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 39,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 穂積、5,500m |
| 地積 | 204㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤晃宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤晃宏 |
|---|---|
| 価格 | 39,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市墨俣町及び隣接する安八町等の住宅地域で、特に既成の住宅団地との牽連性が強い。主たる需要者は地縁性を有する個人が大半で、圏外からの転入者は少ない。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが利便施設との接近性から競争力は相対的に弱く、需給はやや弱含んでいる。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額700万円∼900万円程度、土地建物で同2500万円弱程度となっている。 |
| 一般的要因 | 大垣市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向で、土地取引件数は分譲住宅が増加している。マンション含む駅周辺の住戸数が増加している。 |
足立和弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 足立和弘 |
|---|---|
| 価格 | 39,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺地域にて宅地開発が見受けられるようになった。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地が多い中に造成された住宅団地で、変動要因は無く、今後も現状程度にて推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大垣市東部の住宅地域、旧墨俣町、安八町、瑞穂市の住宅地域である。主たる需要者は市内に居住する個人であるが、まとまった土地については分譲住宅を目的とした不動産業者等も挙げる事ができる。土地については700万円∼1，000万円前後、戸建住宅については2，300万円∼2，500万円前後が需要の中心である。北方に位置する犀川地区における分譲住宅開発が盛んで、対象標準地周辺はやや需要が低迷している。 |
| 一般的要因 | 大垣市ではあるが旧墨俣町にあり、安八町等の影響を受ける地域で、全般的に不動産需要は低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3926518 北緯 136度6013989 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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