岐阜県大垣市古知丸２丁目３８番(荒尾駅・美濃赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,000円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市古知丸２丁目３８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

岐阜県大垣市古知丸２丁目３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市古知丸２丁目３８番
住居表示 
価格43,000円/㎡
交通施設、距離垂井、4,600m
地積187㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格43,000円/㎡
個別的要因並列2台以上の駐車スペースがある画地の標準性が高まっている。
地域要因郊外では比較的低調だった新規の宅地供給はさらに減速し、地域熟成は停滞気味である。
地域要因の将来予測消費増税に絡む駆け込み市況で空地の一部が目立った値下げもなくさばけた。1低専相応の郊外住宅地域としての見直し供給が継続すれば、需要サイドにも地価の値ごろ感が生じると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧大垣市の西部及び垂井町東部、神戸町の隣接地域と判定する。需要者の中心は、20代後半から40代前半の戸建取得者である。人口構成、非婚・晩婚化により住宅取得層が縮小し、供給サイドには住宅地域としての競争力でメリハリをつけた価格設定が目立ち、地価の格差拡大につながっている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が700万∼1000万円、新築建売は2000万∼2800万円である。
一般的要因市内人口は減少しているが、郊外の一部は増加基調を維持。住宅地需要のエリア選別が先鋭化している。

松原弘昌氏による調査レポート

不動産鑑定士松原弘昌
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因順調な住環境の熟成過程にある住宅地域にて、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も安定的に熟成するものと予測する。地価は類似地域の代替・競争関係から幾分の弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市全域及び隣接する垂井町の住宅地域で、特に国道21号線以北の住宅地域間の価格牽連性が高い。需要者は市内居住又は勤務する一次取得者が中心的である。需要の中心は、土地総額800万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅では2，500万円前後である。
一般的要因人口微減と高齢化率の上昇が見られるが、西濃地区の中心都市で県全体よりは良く、住宅地需要も比較的堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3772558
北緯 136度5730442

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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