岐阜県大垣市木戸町字北浦１２０２番１外(室駅・西大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,400円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市木戸町字北浦１２０２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

岐阜県大垣市木戸町字北浦１２０２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市木戸町字北浦１２０２番１外
住居表示 
価格54,400円/㎡
交通施設、距離大垣、2,000m
地積199㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ中、農地も残る住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅の建築が見られる程度で、近隣地域では特筆すべき変動要因が見られず、概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は早くからの住宅地で変動要因に乏しい状況にあり、今後も暫くの間は熟成が進まず現状推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市の市街地ないし周辺部の住宅地域。主な需要者は市内居住の1次取得者で、市外からの転入者や一部住替え需要も見込まれる。当市住宅市場は、建売分譲や中古住宅に関連するものが多く、需要は若年ファミリー層を中心に比較的堅調。木戸地区は中心部への接近性は良好であるが、既成住宅地としての性格を有し、買物の便など利便性にやや難があって人気薄の地区。取引の中心価格帯は土地が8∼13百万円程度、戸建分譲が24∼30百万円程度。
一般的要因人口は微減するも、円安・原油安等の影響をうけて、製造業を中心に改善傾向。商業地・住宅地共下落幅が縮小し、横ばいないし上昇地点が出始めた。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の周縁地域ながら静態的に推移している。住宅地域としての相対的競争力は低下が続き、地価も調整色が強まっている。
地域要因の将来予測駅接近性で一定の競争力が認められるが、街路条件、土地利用状態では典型的需要への訴求力が見劣りするため、地価は市内住宅地の平均的な動きに対して弱含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧大垣市の全域と判定する。需要者の中心は20代後半から40代前半の戸建取得者であるが、大垣駅徒歩圏では旺盛なマンション需要も顕在化している。圏内住宅地の価格帯別散布は、大垣駅への距離を半径とする同心円に収束する傾向が強いが、駅徒歩圏と郊外の中間に位置するエリアでは熟成度等によって円形が歪みつつある。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が800万∼1300万円、新築建売は2200万∼3000万円である。
一般的要因減少が続く市内人口は中心市街及び周縁で減少率が目立つ。不動産取引も停滞気味であるが、要因は地域によって需要不足、供給不足の両面がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3675024
北緯 136度6019322

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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