岐阜県大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１(美濃赤坂駅・東赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,200円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,200円/㎡としました。

岐阜県大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１
住居表示 
価格41,200円/㎡
交通施設、距離大垣、5,400m
地積204㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も残る郊外の新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部への接近性が劣る地域であるが、新規戸建住宅が多く、住宅地域として熟成しつつあり、下落の程度は比較的小幅にとどまっている。
地域要因の将来予測大垣市街地の北西部郊外、赤坂地区に位置する住宅地域で、周辺では農地転用等による新規戸建住宅が増加しており、住宅地域として徐々に熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは大垣市北西部郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する30∼40代の一次取得者層である。周辺の既存住宅地の需要は弱いが、ファミリー層をターゲットとした地元不動産業者による中小規模の建売分譲住宅の取引は比較的堅調である。土地は700万∼1200万円程度、新築戸建は2000万∼3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因利便性に優れた駅周辺の地域や値頃感のある地域の住宅需要は比較的堅調で、特に大垣駅周辺のマンション分譲販売は好調に推移。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅の新築が進み、新興の住宅地域として、緩やかに熟成度を増している。
地域要因の将来予測周辺で住宅の新築、宅地開発等が進み、低層住宅地域として熟成度を増していく、と予測する。中心市街地と比較して、郊外住宅地の需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するが、下落幅は徐々に縮小する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市北西部郊外に位置する低層住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する一次取得者層である。圏内では、農地を造成したミニ開発地、新興の小規模住宅団地等が継続的に供給されており、市場における取引の中心となっている。一方、郊外に形成されている既成の住宅地域は住環境が劣る等の理由から敬遠されがちで、需要は低迷している。中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で800万円程度、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は概ね横ばいで推移しているが、高齢化率は緩やかに上昇している。中心市街地の住宅地需要は堅調であるが、郊外では弱さも見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3907097
北緯 136度5835402

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県大垣市鹿島町５丁目９番１岐阜県大垣市東前２丁目１４番岐阜県大垣市綾野町字高畑３５０４番３１岐阜県大垣市昼飯町字東町田３３７番３外岐阜県大垣市熊野町５丁目１４０番岐阜県大垣市今宿２丁目１７０番１岐阜県大垣市牧野町３丁目１１７番１岐阜県大垣市和合新町１丁目１２番１岐阜県大垣市菅野１丁目１６５６番５２外１筆

参考：近隣駅の地価相場

美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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