岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２(広神戸駅・北神戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,400円

2017年01月01日に行った岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,400円/㎡としました。

岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２
住居表示 
価格34,400円/㎡
交通施設、距離広神戸、1,400m
地積170㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格34,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。地価水準は、下落傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸町内を中心として、周辺市町の住宅地域を含む地域である。主たる需要者は、大垣市方面へ通勤する一次取得者で、町内居住者が中心となっている。神戸町は、高齢化率約30％と高く、生産年齢人口も県より早いペースで減少している。近隣地域は、規模が小さい旧来の住宅団地であり、需要はやや少ない地域である。取引の中心価格帯は、概ね土地は500万円∼800万円程度、新築の戸建住宅で2，000万円台前半である。
一般的要因人口は、県平均を上回る減少率を示している。高齢化率は、29．9％と約30％まで上昇している。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格34,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、環境の変化に乏しい。土地の取引、住宅の新築等も少なく、地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測環境の変化に乏しい既成の住宅地域であり、今後とも現状程度の住環境を維持するものと予測する。神戸町内の不動産市場は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸町並びに隣接する池田町東部及び大垣市北部の住宅地域。需要者の中心は神戸町周辺に在住し、大垣市方面に勤務する一次取得者層である。神戸町は人口減少、高齢化が進行しており、圏内の住宅地需要は減少している。その中で、近隣地域は神戸町の中心部に近いが、造成時期が古い団地であるため、特に若年層からの人気が減退している。中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で700万円程度、新築戸建ては2，300万円程度である。
一般的要因神戸町は人口減少が続いている。高齢化率は上昇を続けている。平成28年の住宅着工戸数は、前年と比較して、大幅に減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4207456
北緯 136度6145665

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４５３番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西７６番２岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６岐阜県安八郡神戸町大字安次字臼井田１３６番岐阜県安八郡神戸町大字川西字町５３１番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西１１５番１岐阜県安八郡神戸町大字末守字長池３７７番１外１５筆

参考：近隣駅の地価相場

広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)北神戸駅(地価相場 32,800円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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