岐阜県大垣市三津屋町１丁目５７番５(東赤坂駅・北大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,700円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市三津屋町１丁目５７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,700円/㎡としました。

岐阜県大垣市三津屋町１丁目５７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市三津屋町１丁目５７番５
住居表示 
価格52,700円/㎡
交通施設、距離大垣、3,000m
地積228㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の他アパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格52,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に残されている農地で、ミニ開発等による宅地化が進行しており、住宅地域として、緩やかに熟成度を増している。
地域要因の将来予測ミニ開発等による宅地化が進行し、緩やかに熟成度を増していく、と予測する。中心市街地と比較して利便性は劣るが、地価に割安感が出てきているため、地価水準は徐々に下げ止まる、と予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣駅の北方で、国道21号線の北側に位置する低層住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する一次取得者層である。圏内の住宅地域は中心市街地と比較して利便性は劣るものの、地価に割安感があるため、相応の需要を維持している。供給面では、圏内の残されている農地を造成したミニ開発地が継続的に供給されており、需給は安定している。中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で1，000万円程度、新築戸建ては3，000万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は概ね横ばいで推移しているが、高齢化率は緩やかに上昇している。中心市街地の住宅地需要は堅調であるが、郊外では弱さも見られる。

伊藤晃宏氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤晃宏
価格52,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測新旧の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後も住宅地域として熟成しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市内既成市街地にある住宅地全域。特に国道21号以北の住宅地域との牽連関係が強い。主たる需要者は地縁性を有する個人で市内居住者又は就労者が大半である。周辺地域は近年宅地開発に伴う新規分譲が比較的多く見られる。また個人需要も比較的堅調で、需給は概ね安定的に推移している。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額1000万円程度、土地建物で同3000万円弱程度と推定する。
一般的要因当市の人口は微減するも、減少率は県平均に比べ低い。平成28年土地取引件数は前年とほぼ同水準の見通し。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度390922
北緯 136度6135165

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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