岐阜県大垣市室町２丁目６７番(室駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,200円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市室町２丁目６７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。

岐阜県大垣市室町２丁目６７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市室町２丁目６７番
住居表示 
価格92,200円/㎡
交通施設、距離大垣、900m
地積199㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、住宅が混在する商業地域
前面道路の状況東20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因規模の小さい既存の店舗等が営業を続けているが、新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測大規模小売店舗等への顧客流出により緩やかに衰退していくと予測する。但し、大垣駅周辺が発展傾向にあり、当該地域も地価水準は、ほぼ横ばいにあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大垣市内の商業地域である。需要者の中心は地元の事業者である。大規模小売店舗が高い集客力を発揮しているのに対し、旧来からの既存の商業地域は客足が遠のき、衰退傾向にある。しかし、大垣駅南の再開発事業等、大垣駅周辺は、発展傾向にあり、その恩恵を標準地周辺も受けている。商業地の取引は少なく散発的であるため、中心となる価格帯は見いだすことはできなかった。
一般的要因人口は、微減傾向にある。土地取引件数、住宅着工件数は、何れもやや増加傾向で推移している。

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格92,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は現状では変動要因にやや乏しいが、大垣駅周辺の開発動向をうけて、緩やかに地価の上昇圧力が増している。
地域要因の将来予測市街地に所在する県道沿いの商業地域であるが、低層建物が多く商業集積が低い水準にある。ただ、大垣駅前の再開発等の間接的な影響下にあるものと思料され、今後も周辺の取引状況など注視する必要がある。
市場の特性同一需給圏は市街地及び周辺部の幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は地場の個人商店主であるが、規模大の土地にあっては広域展開を図るチェーンストア事業者も見込まれる。市場をみると、依然出店動向は弱く、取引は築古の上物付き物件や駐車場が目立ち、一部に高値取引も見られる。ただ、店舗用地は出店リスクの低減等から事業用借地権の活用が主流。こうした中で市場分析が出来る程の取引は見られず、成約価格もまちまちで明確な市場は見出せない。
一般的要因人口は微減するも、市内製造業の回復基調、大垣駅周辺の再開発等の影響をうけて、割安感のある商業地価は横ばいないし上昇に転じている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3641142
北緯 136度6106865

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

室駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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