岐阜県大垣市興福地町２丁目３３番２外(東赤坂駅・美濃赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,300円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市興福地町２丁目３３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

岐阜県大垣市興福地町２丁目３３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市興福地町２丁目３３番２外
住居表示 
価格26,300円/㎡
交通施設、距離大垣、3,700m
地積284㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅の周囲に農地も多い住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成29年度に下水道が供用開始の予定である。
地域要因の将来予測当該地域は、農地の中に一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大垣市北部を中心に当市全域の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は当該圏域に地縁、血縁を有する一次取得者が大半である。旧来からの集落地域であり土地の供給が少ないことに加え、市街化調整区域に所在するため市場性は低い。しかし、市街化区域に近接し、29年度には、下水道も供用開始の予定である。市街化調整区域の中では、一定の需要のある地域である。取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。取引件数は、横ばい、建築着工は、減少傾向にある。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因公共下水の新設工事が進められている。
地域要因の将来予測農地が多い市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用規制、地理的位置等から新たな地域展開が困難であり、静態的な様相となっている。これを反映して、地価は横ばい程度の率で、下落持続である。
市場の特性同一需給圏は当旧市内の赤坂地区、中川地区を中心とした、市街化調整区域内の住宅地域が主と判定する。土地利用規制等から需要者自体が少ないが、主たる需要者は市内に居住する個人又は法人と把握する。しかし、市街化調整区域内に位置するため開発許可を得ることができる者又は資材置場等に利用する者に限定され易い。よって、客観的な市場が把握しづらく、取引の中心価格帯は見出し難いが、土地については300㎡程で800万円前後が目安とみる。
一般的要因「調整区域」内の住宅地市場は昨今の景況下でも、土地利用規制の強化、厳格化等に伴い、需要低迷、地価下落に歯止めがかかっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3926518
北緯 136度6013989

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県安八郡神戸町大字前田字流４２９番２岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１岐阜県大垣市東前２丁目１４番岐阜県大垣市綾野町字高畑３５０４番３１岐阜県大垣市中川町井田３１９番１外岐阜県大垣市笠縫町字竹越５１７番２岐阜県大垣市荒川町字木ノ本３０６番３岐阜県大垣市三津屋町１丁目５５番１岐阜県大垣市河間町５丁目２１３番１外岐阜県大垣市今宿２丁目１７０番１岐阜県大垣市菅野１丁目１６５６番５２外１筆岐阜県大垣市上面３丁目４８番

参考：近隣駅の地価相場

東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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