岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外(広神戸駅・北神戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
住居表示 
価格41,000円/㎡
交通施設、距離広神戸、300m
地積360㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東18.0m町道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該商店街には顧客を誘引する核となる商業施設はなく、住宅地化が進んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は旧来からの町中心部の商店街であるが、大型商業施設に顧客を奪われており、継続して衰退傾向にある。なお、個人事業者の商業地需要は少なく、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸町内及び周辺市町の商業地域。需要者層は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者で、新規参入者は少ない。神戸町内の商業地域は旧来型の近隣商業地域である当該地域と県道沿いの路線商業地域に大別されるが、その範囲は狭く商圏も限定されている。さらに、隣接大垣市等の大型商業施設へ顧客は流出しており、町内の商業地域は衰退傾向にある。なお、町内及び隣接町内の商業地取引は少なく、中心価格帯の把握には困難性を有する。
一般的要因顧客は大型商業施設を利用するケースが多く、旧来型の近隣商業地域に対する需要は少ない。

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域であり、地価水準は、下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸町及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ小規模事業者である。しかし、郊外の大型店舗への顧客の流出は止まらず、標準地の属する既存商業地の需要は全般に少ない。当町の商業地の取引事例は、非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見いだすことはできなかった。
一般的要因商業地の有効需要は、あいかわらず乏しい。旧来商店街では、住宅地化が進展している地域もある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4203398
北緯 136度6042648

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県安八郡神戸町大字神戸字八幡９３０番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西７６番２岐阜県安八郡神戸町大字前田字流４２９番２岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６岐阜県安八郡神戸町大字安次字臼井田１３６番岐阜県安八郡神戸町大字川西字町５３１番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西１１５番１岐阜県安八郡神戸町大字末守字長池３７７番１外１５筆岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１

参考：近隣駅の地価相場

広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)北神戸駅(地価相場 32,800円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)北池野駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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