岐阜県大垣市小野３丁目６番１０(大垣駅・室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
59,000円
2016年01月01日に行った岐阜県大垣市小野３丁目６番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市小野３丁目６番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、2,700m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに農地も多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
横幕輝俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 横幕輝俊 |
|---|---|
| 価格 | 58,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大垣市の東玄関として人気は比較的高く、分譲住宅のミニ開発が継続している。また、地区計画による街路整備が進行中である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほかに農地も多く残る住宅地域であるが、徐々に農地の宅地転用が進んでおり、また地区計画の整備に伴い、今後は住宅地域として熟成していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市東部方面の住宅地域。需要者の中心は住宅一次取得のサラリーマン層。当該地域は平成22年8月まで市街化調整区域に指定されていたため農地も多く残るが、需要を喚起する不動産業者の戸建用地販売が比較的多く見られる。当該地域周辺部の中心価格帯は土地で1000万円∼1200万円程度、建売分譲住宅は2400万円∼3200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。JR大垣駅徒歩圏ではマンション需要が高まっている。 |
中園真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園真一 |
|---|---|
| 価格 | 59,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺で戸建住宅・共同住宅の建設が見られるが、近隣地域では特段の変動要因が見当たらず、概ね安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域周辺はH22年の市街化区域編入後に宅地化が進展したが、農地等の素地供給に限界があるため宅地化の速度は緩やかであり、今後も徐々に新興住宅地として熟成してゆくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市市街地周辺部の住宅地域。主な需要者は市内居住の1次取得者であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域が存するソフトピア周辺地区は、道路事情や買物の便など居住環境が比較的良好な所である。当地区は近年農地転用による宅地化が徐々に進展しており、建売分譲・共同住宅の建設がよく目につき、東部住宅地の中で人気が出始めている。取引の中心価格帯は土地が9∼14百万円程度、新築戸建分譲は25∼32百万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減するも、円安・原油安等の影響をうけて、製造業を中心に改善傾向。商業地・住宅地共下落幅が縮小し、横ばいないし上昇地点が出始めた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3660088 北緯 136度6226014 |
参考：該当物件周辺マップ
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岐阜県大垣市笠木町字天王１９４番岐阜県大垣市俵町８４番岐阜県大垣市林町７丁目字鷺落１３９番６岐阜県大垣市郭町４丁目３２番岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外２筆岐阜県大垣市久瀬川町３丁目１０番岐阜県大垣市郭町３丁目６３番岐阜県大垣市上石津町一之瀬字押水２０２番１外岐阜県大垣市林町５丁目１２番１外
参考：近隣駅の地価相場
大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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