岐阜県大垣市開発町３丁目１７番３(東大垣駅・横屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,400円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市開発町３丁目１７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,400円/㎡としました。

岐阜県大垣市開発町３丁目１７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市開発町３丁目１７番３
住居表示 
価格47,400円/㎡
交通施設、距離大垣、3,800m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も見られる新興の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村隆氏による調査レポート

不動産鑑定士西村隆
価格47,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興の住宅地域で、近年新規戸建住宅の開発分譲が進んでいる。今後は発展、熟成が期待しうる。
地域要因の将来予測大垣市北東方の郊外に位置する新興の住宅地域で、開発適地が多いため近年新規のミニ分譲住宅が増加している。街区の整備と共に今後は徐々に発展してゆくと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は圏内及び周辺市町のエンドユーザーである。農地等の開発適地が多いことから当該地域は、近年新規住宅供給が増加しており、地元不動産業者等による建売分譲住宅販売も増えている。当該地域の中心価格帯の土地取引は200㎡∼300㎡で900万円∼1500万円程度、建売分譲住宅は2400万円∼3000万円程度である。
一般的要因大垣市内の経済は景気動向指数の悪化が見られるが、一部で横ばい、反転しており要因が混在する状況である。しばらくは現状で推移すると予測する。

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格47,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境は良好であるが、駅・小学校等への交通利便性は劣り、人気はやや低い。
地域要因の将来予測当該地域は大垣市北東部に位置する区画整理後の居住環境良好な住宅地域で、通勤に車を利用するサラリーマン向けの新規戸建住宅の建設が継続して見られ、今後も徐々に住宅地域として熟成していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は大垣市及び隣接瑞穂市・神戸町の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市東部方面住宅地域。需要者の中心は住宅一次取得のサラリーマン層。当該地域は郊外部に位置する居住環境良好な区画整然とした住宅地域で、農地転用による戸建用地の供給は継続しているが、小学校等から遠く需要は引き続き弱い。当該地域及び周辺部の中心価格帯は、土地は約200㎡で1000万円弱程度、分譲住宅は2400万円∼2800万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。市内の建築着工件数は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3837485
北緯 136度6394748

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都西多摩郡瑞穂町大字石畑字砂前１５９６番２東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字宿西４３７番３東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字宿東２３６５番４東京都西多摩郡瑞穂町大字長岡下師岡字下野１７９番７外東京都西多摩郡瑞穂町大字長岡長谷部字元宿１０３番４東京都西多摩郡瑞穂町大字高根字神明下１８２番３東京都西多摩郡瑞穂町箱根ケ崎東松原３１番４東京都西多摩郡瑞穂町大字駒形富士山字後ヶ谷戸１８２番３岐阜県本巣郡巣南町大字中宮字江東５１３番岐阜県本巣郡巣南町大字古橋字中屋敷８５３番岐阜県本巣郡巣南町大字横屋字村中１８７番岐阜県本巣郡巣南町大字呂久字町下１０３９番岐阜県本巣郡巣南町大字古橋字苗代１２５７番１岐阜県本巣郡巣南町大字古橋字浦畑３５２番外１筆岐阜県大垣市宿地町字箕輪９８４番１岐阜県大垣市楽田町７丁目３３番

参考：近隣駅の地価相場

東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)横屋駅(地価相場 52,050円/㎡)十九条駅(地価相場 44,400円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード