岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番(大垣駅・室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


135,000円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市高屋町１丁目５３番
住居表示 
価格135,000円/㎡
交通施設、距離大垣、400m
地積92㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東36.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大垣駅至近で建設中の再開発ビルは上層部分のマンション約110戸が分譲全期で即日完売。駅近不動産の潜在的需要が顕在化した。
市場の特性同一需給圏は、大垣市の中心市街地及び周縁地域、幹線沿い商業地域で構成された圏域と判定する。典型的な需要業種は、小売、飲食、日用サービスであり、新規参入の資本形態はチェーン展開等の大手業者が大半である。圏内商業地の需給ギャップは総じて拡大傾向にあるが、用途混在地域を含む駅徒歩圏では、長期の地価下落に伴う投資採算ライン低下に着目したマンション分譲、コインパーキング経営もみられる。
一般的要因ネット通販、大型店などへの商業収益流出が加速し、地場の多店舗スーパーが救済整理されるなどリアル店舗の苦境が続く。

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の北側に位置する大垣駅南口の出口付近で市街地再開発事業が進行している。
地域要因の将来予測大垣駅南口の出口付近で進行している市街地再開発事業が完了することにより、今後、集客力、繁華性が増していく、と予測する。地価水準は横ばい傾向から上昇傾向に移行していく、と予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣駅周辺に形成されている市の中心商業地域。需要者の中心は法人企業、金融機関等である。郊外型店舗への顧客流出により、中心商業地域の需要は低迷を続けていた。しかし、市街地再開発事業の進行に伴い、集客力は回復しつつあり、近年、外部資本の流入も見られるようになっている。商業地の取引は少なく散発的である。また、取引される価格帯は規模等によりまちまちである。このため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因大垣駅周辺で行われている不動産開発事業を背景に、駅周辺の商業地に対する需要が増している。他方、郊外路線商業地域の需要回復の動きは鈍い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3647365
北緯 136度6170939

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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