岐阜県大垣市熊野町４丁目８７番(荒尾駅・美濃赤坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


57,000円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市熊野町４丁目８７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,000円/㎡としました。

岐阜県大垣市熊野町４丁目８７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市熊野町４丁目８７番
住居表示 
価格57,000円/㎡
交通施設、距離大垣、3,900m
地積252㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格56,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地区の人口は微増減を繰り返しているが、児童数は年2、3％のペースで減少が続いている。
地域要因の将来予測標準的画地規模が大きめで地価水準も比較的高いため、総額が需要層を圧縮している。居住環境などから住宅地域としての競争力は優位にあるが、地価は下落幅を縮めつつも調整が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧大垣市の全域と判定する。典型的な需要者は20代後半から40代前半の住宅一次取得者である。戸建志向が強く、自動車2台以上の保有を前提とした画地選好が一般的である。郊外では市場の縮小均衡に向けた地価平準化の動きが続く一方、大垣駅徒歩圏周縁などで比較優位の競争力を有するエリアの市況は底堅い。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が800万∼1500万円、新築建売は2400万∼3300万円である。
一般的要因市全体の人口は減少傾向が鮮明であるが、地区によって増減が交錯しており、住宅地需要のエリア選別が先鋭化している。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格57,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変化は特にない。
地域要因の将来予測当市の近郊に位置し、区画整理済の新興住宅地域である。幹線国道への連絡性に優れる他、大型SCにも近い。居住の快適性、生活利便性に優れた地域であり、今後地価は横這いに向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市北部の市街化区域内の住宅地域全域と把握し、なかでも宇留生小校区の住宅地域において代替競争関係が特に強い。需要層は30才代後半以降の1次取得者層が中心と把握する。緩やかな景気回復の経済環境の中、地域の住宅地の需給関係は安定的で、根強いと言える。需要の中心となる価格帯は、大規模な住宅団地を除けば、新築建売分譲住宅が総額2，500万円程度とみる。
一般的要因当市の景況は改善範疇で、デフレ状況は解消しつつある。実体経済の伸長等に伴い地価下落は縮小傾向とみる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3769479
北緯 136度5871509

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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