地域要因

最寄駅や商店街に近い利便性の良好な住宅地域である。市況は良好で需要は安定して推移しており、地価水準はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域である。特段の変動要因は認められず、現状のまま推移するものと予測する。利便性の高さから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、併用住宅、一般住宅等が混在する空堀商店街近くの住宅地域である。比準価格は、類似地域における取引事例より求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。また地域周辺の街路条件が良い所では賃貸マンション等の収益物件も見られることから、収益性を反映した収益価格は、想定事項はあるが理論的価格として考慮すべきある。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく、周辺においてマンション建設がみられる程度である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は認められず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、収益性を前提とした不動産取引は増加傾向にあるものの、試算過程において想定要素が多く介在するため収益価格の精度には限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。落ち着いた雰囲気で人気が高く需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や都心部、商業施設等との位置関係が良好であり、値頃感もあるため地価は底堅いものの、力強さには欠けている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で、環境の変化に寄与する要因はないため当面現状のまま推移する。鶴橋駅に近く、利便性に優れた住宅地域で、需要に閉塞感はあるものの政策効果等に下支えされて地価は硬直的に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

円安の影響及び関西空港へのLCCの就航等によりアジア各国からの観光客増加が持続し、心斎橋・道頓堀周辺の不動産の収益性が高まっている。

地域要因の将来予測

アジア全域から顧客の吸引が見られる。関西で最も著名な商業地であり今後も繁華性の高い地域として推移していくものと予想される。地価は金融等のマクロ経済動向に大きく左右される傾向を有する。

価格決定の理由

アジア地域の中心市街地の価格及び国内金利・並に為替の動向を勘案した場合、対象標準地の比準価格は説明可能な範囲にある。一方収益価格の基礎とする賃料は国内事業者の負担能力に依存するが、海外旅行者による爆買の一段落によりさらなる上昇が見込めない状況となっている。直近の為替レートで換算したドルベースの比準価格は今夏の水準より下落していることに鑑み比準価格を重視し、収益価格を比較衡量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には共同住宅も存するものの、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後の利便性、住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

外国人観光客の大幅増加等に伴って商業ポテンシャルの向上が認められ、地価は上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地域内の不動産は投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件においては、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、周辺標準地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

インバウンド増による集客力の向上等により、店舗、事務所等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗、営業所等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動も見込まれないため、今後も現状の利用を維持するものと思われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準はおおむね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。周辺においても自用目的の多数の取引が成立し、豊富な取引事例の中から規範性の高い取引事例を採用した。一方、画地規模から経済合理性にかなう共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に大きく影響を与える要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間は現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格は市場の実勢を反映している。標準地は画地規模が小さく、最寄駅からの接近性が劣り、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所等が見られる商業地域で、近年、事務所需要は低調であるが、なんば地区への接近性に優れ共同住宅も見られ、地価は安定的に推移する。

地域要因の将来予測

 当地域は、中層の店舗、事務所ビル等が混在する地域であるが、一定の住宅需要も認められることから、今後は住系用途の比重も高まっていくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測には限界がある。そこで市場の特性を考慮して比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大阪を代表する繁華な商店街で、外国人観光客を中心に客足は堅調である。有効需要の回復により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 典型的な市場参加者は収益目的の店舗事業者であり、収益性を反映した収益価格は説得力が高い。しかしながら、市場における実際の取引価格は、経済価値とは必ずしも一致せず、当地域のように土地の希少性がある場合は収益価格を上回っている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて両試算価格を調整するのが妥当と判断する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心アクセスの利便性に加え、住環境も比較的良好なことから、マンション用地需要が強く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、事務所ビル跡地にマンションが建設されるなど、今後は住居系利用の比重が高まるものと思料される。需要は比較的旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、賃料が土地価格に見合う水準に達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。