大阪府大阪市東成区東小橋２丁目８番８(鶴橋駅・玉造駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


229,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区東小橋２丁目８番８(大阪府大阪市東成区東小橋２−８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を229,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区東小橋２丁目８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区東小橋２丁目８番８
住居表示東小橋２−８−８
価格229,000円/㎡
交通施設、距離鶴橋、590m
地積249㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況工場、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場、作業所等のほか住宅も見られる工業地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新田収治氏による調査レポート

不動産鑑定士新田収治
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に比較的近い工業用途と住宅用途の混在する地域であり、中高層の共同住宅や戸建住宅の素地需要も認められる。地域における特段の変化はない。
地域要因の将来予測低層の倉庫、事業所等が徐々に共同住宅または戸建住宅へ変化していくものと予測する。地域要因の特段の変動はなく、当面、現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は当区及び隣接区等における住工混在地域。主たる需要者は自己使用目的の工業系事業者、共同住宅開発を行う不動産業者等である。対象不動産の存する近隣地域はJR鶴橋駅にも徒歩約7分程度で、生活利便性があり、周辺は中層共同住宅の土地利用も目立ってきている。中心となる価格帯は、敷地規模、利用目的等によりさまざまであるが、坪単価では坪70∼80万円程度である。
一般的要因金融緩和、インバウンド需要等により市内中心部の商業地の需要は続いている。東成区の工業地は概ね横ばいで推移している。

富田浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士富田浩二
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、工業事業所数等は減少しているが、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中低層の事業所が多く、高層の共同住宅等も見られる家内工業地域であるが、周辺に高層の共同住宅等が見られ、やや住宅地域へと移行すると予測する。なお、地価水準は概ね横ばい傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は、消費地指向型工業地の中小工場地で、概ね大阪市内東部の工業地域。需要者の中心は中小の製造業、流通業の経営者等である。大型物流施設の賃貸需要は堅調に推移しているが、中小工場は全般的に弱含みであり、近隣地域の周辺に共同住宅、戸建住宅等が見られる。中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
一般的要因我が国の景気は緩やかな回復基調にあるが、経済の潜在成長率の低下等の地価に及ぼす影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6686575
北緯 135度5338907

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴橋駅(地価相場 308,000円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)大阪上本町駅(地価相場 456,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)森ノ宮駅(地価相場 259,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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