大阪府大阪市天王寺区勝山２丁目９１番(瓢箪山駅・寺田町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


442,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市天王寺区勝山２丁目９１番(大阪府東大阪市勝山２−３−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を442,000円/㎡としました。

大阪府大阪市天王寺区勝山２丁目９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市天王寺区勝山２丁目９１番
住居表示勝山２−３−２８
価格442,000円/㎡
交通施設、距離寺田町、700m
地積139㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の一般住宅、事業所等の混在する住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

関根俊雄氏による調査レポート

不動産鑑定士関根俊雄
価格442,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「文教の街」天王寺区の住宅地域である。落ち着いた雰囲気で人気が高く需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。
市場の特性天王寺区やその周辺区の良好な居住環境を有した住宅地域一円が同一需給圏である。需要の中心は同圏内の居住者であるが、文教の街として著名なため圏外からの転入者も多い。生活利便性も比較的良好で需要は安定しているものの、供給が少ないことから需給はやや強含みである。画地規模等が様々なため、取引の中心価格帯は把握し難いが、標準地と同程度の規模ならば5500∼6500万円程度である。
一般的要因良好な資金調達環境を背景に、不動産市況は依然として堅調である。建築コストは依然として高止まりの状況にある。

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格442,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、個別的要因に変動はない。他の不動産との優劣、競争力の程度にも変動は認められない。
地域要因文教地区にあり、交通利便性、居住環境に優れるため需要が堅調で地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動も見込まれないため、今後も現状の利用を維持すると予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は天王寺区及びその周辺区の住宅地域である。需要者は同一需給圏の居住者が中心であるが、文教の街として人気が高く圏外からの転入者も多い。近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、交通利便性、居住環境に優れるため需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯は140㎡程度の土地で6000万円∼6500万円程度である。
一般的要因天王寺区の人口・世帯数は増加傾向が顕著である。高齢化率も上昇傾向にあるものの、大阪府全体と比較して上昇の程度は緩やかである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6660206
北緯 135度6402575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)寺田町駅(地価相場 374,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)四天王寺前夕陽ヶ丘駅(地価相場 535,000円/㎡)天王寺駅(地価相場 378,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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