大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外(恵美須町駅・荒本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


328,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外(大阪府東大阪市恵美須東１−１７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を328,000円/㎡としました。

大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外
住居表示恵美須東１−１７−１４
価格328,000円/㎡
交通施設、距離恵美須町、120m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池木俊博氏による調査レポート

不動産鑑定士池木俊博
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。
地域要因の将来予測老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浪速区及び周辺区の商業地域である。主な需要者は不動産事業法人、デベロッパー等である。オフィス、レジデンス等の稼働物件については投資需要が強く、ファンドバブル期を下回る利回り水準となっている。更地・開発案件についてはホテル、レジデンス開発を目的とした取引が市場を牽引している。売主の価格目線が上昇しており、取引の成立に時間がかかるケースも散見される。地域間・物件間の格差が大きく、中心的な価格帯は見出し難い。
一般的要因金融コストの低下により大阪市内中心部では投資用不動産を筆頭に旺盛な需要がみられる。今後については国内外の経済・金利動向に留意が必要。

土居博輝氏による調査レポート

不動産鑑定士土居博輝
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因通天閣本通商店街に位置し、店舗を中心とする商業地域である。国内外の観光需要が旺盛で地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測周辺地域では国内外の観光客は増加しており、旺盛な不動産市況を背景に地価は上昇基調で推移している。店舗やホテル需要は高まっているが供給が限定的であり取引は少ない。
市場の特性同一需給圏は浪速区及び隣接区に位置する商業地域である。需要者層は地縁的選好性のある個人や企業、賃貸経営目的の不動産業者等である。旺盛な不動産市況や国内外の観光需要を背景に地価は上昇基調で推移している。土地取引目的や画地規模、立地条件等による個別性が強いため、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因依然として好調な不動産市況を背景に、希少性の高い物件を中心に不動産需要は底堅く、地価は上昇基調にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6793301
北緯 135度6010123

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市東住吉区長吉長原町２３５番１大阪府大阪市東住吉区鷹合町２丁目３１番１の一部大阪府大阪市東住吉区西今川町４丁目３５番３大阪府大阪市西成区橘通９丁目４番２及び４番３大阪府大阪市西成区松通４丁目６番の一部大阪府大阪市旭区大宮北之町２丁目３２番５大阪府大阪市旭区新森小路北１丁目１２８番４大阪府大阪市旭区中宮町１丁目１７番２大阪府大阪市旭区千林町３丁目２１７番１大阪府大阪市旭区今市町１丁目４７番２大阪府大阪市城東区野江東之町１丁目５番４大阪府大阪市城東区関目町３丁目１６番５大阪府大阪市阿倍野区丸山通２丁目３４番大阪府大阪市阿倍野区阪南町３丁目２９番３３大阪府大阪市阿倍野区北畠１丁目１１４番の一部大阪府大阪市阿倍野区松崎町２丁目２４１番大阪府大阪市東住吉区平野政所町５丁目２２番１６の一部大阪府大阪市生野区巽大地町２４４番大阪府大阪市西区本田町２丁目２０番４大阪府大阪市大正区平尾町１番，ほか３４筆の一部大阪府大阪市天王寺区清水谷町１３番１６大阪府大阪市天王寺区細工谷町１番２２大阪府大阪市天王寺区北山町２７番４９大阪府大阪市天王寺区石ケ辻町３５番２大阪府大阪市天王寺区堀越町６３番４大阪府大阪市東住吉区駒川町８丁目２９番４大阪府大阪市都島区大東町３丁目１５番２大阪府大阪市都島区都島中通２丁目８１番大阪府大阪市福島区大開町４丁目３１番１及び３２番２９大阪府大阪市此花区木場町１４番２、１７番、２０番、２２番２及び２７番２大阪府大阪市都島区東野田６丁目４５番６及び４５番７の一部大阪府大阪市東住吉区長吉六反町２１８番２大阪府大阪市東住吉区喜連町２１１７番大阪府大阪市城東区諏訪東２丁目３３番３大阪府大阪市城東区古市中通５丁目４５番１５大阪府大阪市城東区茨田諸口町１２３３番２大阪府大阪市阿倍野区美章園１丁目７７番大阪府大阪市阿倍野区昭和町１丁目１３番２０大阪府大阪市港区桂町３丁目２番１大阪府大阪市大正区大正通２丁目４０番３大阪府大阪市西成区松田町１丁目４７番３の一部大阪府大阪市西成区千本通１丁目３５番９の一部大阪府大阪市西成区玉出本通５丁目７１番大阪府大阪市西成区東田町８０番２４大阪府大阪市西成区南吉田町４１番４大阪府大阪市東住吉区瓜破広狭町２６番大阪府大阪市東住吉区山坂町５丁目９４番１３大阪府大阪市東住吉区矢田矢田部西通５丁目１４番２大阪府大阪市東住吉区矢田矢田部町中通１丁目２番２大阪府大阪市東住吉区長吉川辺町３８９番大阪府大阪市城東区今津南４丁目２５番１大阪府大阪市城東区今福南２丁目８５番５大阪府大阪市城東区今福北３丁目１３番８９大阪府大阪市城東区今福中１丁目５４番４大阪府大阪市生野区南生野町１丁目７５番１０大阪府大阪市旭区赤川２丁目１５番３４の一部大阪府大阪市浪速区浪速町東２丁目９番２７大阪府大阪市浪速区大国町１丁目１２１番８大阪府大阪市浪速区元町２丁目６７番大阪府大阪市大正区北泉尾町１丁目１９３番ほか１筆大阪府大阪市天王寺区味原町１０番５大阪府大阪市西区新町南通２丁目１０２番大阪府大阪市西区南堀江立花通３丁目７番大阪府大阪市西区靱本町４丁目３９番大阪府大阪市西区南堀江大通６丁目７番大阪府大阪市西区九条南２丁目３番２０大阪府大阪市港区入舟町４丁目２２番３の一部大阪府大阪市港区辰己町３丁目３４番の一部大阪府大阪市此花区四貫島正岡町１３番４の一部大阪府大阪市此花区酉島町３丁目４４番ほか１筆大阪府大阪市西成区玉出本通２丁目１８番８ほか１筆大阪府大阪市浪速区桜川５丁目５番５ほか１筆大阪府大阪市港区東田中町８丁目４９番の一部大阪府大阪市西区土佐堀船町６番２ほか１筆大阪府大阪市西区立売堀上通１丁目６６番大阪府大阪市福島区鷺州本通１丁目５５番の一部大阪府大阪市平野区長吉川辺１丁目３８９番大阪府大阪市鶴見区今津南４丁目２５番１大阪府大阪市住之江区中加賀屋町３丁目２６番３大阪府大阪市住之江区浜口西２丁目１８番５大阪府大阪市住之江区中加賀屋３丁目４５番１２大阪府大阪市住之江区御崎５丁目６６番３大阪府大阪市住之江区粉浜西１丁目４番１９大阪府大阪市住之江区東加賀屋１丁目８７番２大阪府大阪市住之江区緑木町２丁目２４番大阪府大阪市平野区長吉長原２丁目２３５番１大阪府大阪市平野区瓜破５丁目２６番大阪府大阪市平野区長吉出戸６丁目５８６番１大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目２９７番大阪府大阪市淀川区十三元今里１丁目３番１２大阪府大阪市淀川区木川東２丁目２３番３大阪府大阪市淀川区東三国町３丁目３３１番外大阪府大阪市淀川区新高６丁目１０番１１５大阪府大阪市淀川区十三東２丁目３８番４大阪府大阪市淀川区野中北１丁目３９番外大阪府大阪市鶴見区茨田諸口町１２３３番２大阪府大阪市住之江区粉浜３丁目１０４番１３外大阪府大阪市平野区加美北８丁目９１番３大阪府大阪市平野区加美東５丁目５４番８大阪府大阪市平野区平野市町２丁目６８番２３大阪府大阪市淀川区野中南１丁目８５番１４内大阪府大阪市淀川区東三国町２丁目１３７番５０大阪府大阪市淀川区十八条１丁目１８７番６大阪府大阪市西成区千本南１丁目２２番内大阪府大阪市旭区中宮３丁目２９番２０大阪府大阪市旭区大宮３丁目６１番３大阪府大阪市生野区生野東１丁目３番７大阪府大阪市生野区新今里６丁目４８番３大阪府大阪市浪速区芦原２丁目２番２２大阪府大阪市天王寺区真法院町２５０番大阪府大阪市港区抱月町３丁目１５番大阪府大阪市港区西田中町３丁目７０番４大阪府大阪市大正区南泉尾町２丁目７０番外大阪府大阪市大正区北恩加島町５５番１３２大阪府大阪市此花区春日出北２丁目３１９番３１大阪府大阪市此花区伝法２丁目６０番６９大阪府大阪市都島区内代町１丁目９番大阪府大阪市平野区平野本町４丁目８番４外大阪府大阪市平野区平野上町２丁目９番１大阪府大阪市都島区都島本通３丁目３９２番大阪府大阪市西区南堀江１丁目５番３大阪府大阪市住之江区北加賀屋５丁目２７番１３大阪府大阪市城東区今福東２丁目１３番８７大阪府大阪市生野区生野西１丁目６７番４２大阪府大阪市浪速区恵美須西２丁目６番２０大阪府大阪市港区弁天４丁目６番１０外大阪府大阪市西区土佐堀２丁目７１大阪府大阪市西区川口１丁目１９番１外大阪府大阪市西区北堀江２丁目２番３外大阪府大阪市福島区海老江４丁目１９０番２大阪府大阪市此花区四貫島２丁目６番１外大阪府大阪市都島区東野田町１丁目２０番３外大阪府大阪市住之江区釜口町７番１大阪府大阪市西成区南津守５丁目２２番９４大阪府大阪市西成区潮路２丁目１番１２１大阪府大阪市阿倍野区昭和町１丁目８番１５大阪府大阪市城東区関目４丁目６番４４大阪府大阪市生野区桃谷３丁目７番３大阪府大阪市淀川区西中島５丁目７番１４大阪府大阪市生野区勝山南４丁目４番７大阪府大阪市浪速区塩草２丁目４番５外大阪府大阪市港区波除２丁目９番１６大阪府大阪市港区福崎２丁目１番１８大阪府大阪市東住吉区南田辺１丁目２２番１３大阪府大阪市平野区平野南２丁目５番１０大阪府大阪市平野区長吉長原１丁目４１１番４大阪府大阪市平野区加美南４丁目３４番９大阪府大阪市住之江区中加賀屋２丁目８７番７大阪府大阪市住之江区浜口西２丁目２６番２３大阪府大阪市住之江区御崎５丁目１２６番３大阪府大阪市住之江区西加賀屋３丁目２６番４０外大阪府大阪市住之江区粉浜西２丁目４番４８大阪府大阪市住之江区粉浜３丁目８３番外大阪府大阪市住之江区緑木２丁目２９番１大阪府大阪市平野区瓜破１丁目１３番１大阪府大阪市平野区平野市町１丁目５３番３大阪府大阪市平野区喜連７丁目１９番８大阪府大阪市平野区長吉六反３丁目２５５番１０大阪府大阪市淀川区三国本町３丁目５９番大阪府大阪市淀川区西中島３丁目１９番８大阪府大阪市淀川区三津屋中１丁目１３番５大阪府大阪市淀川区十八条２丁目２１３番外大阪府大阪市東住吉区駒川３丁目１８番２１大阪府大阪市東住吉区駒川４丁目３番６大阪府大阪市西成区天下茶屋３丁目９０番２内大阪府大阪市西成区天下茶屋東２丁目５番４外大阪府大阪市西成区玉出中１丁目３６番３大阪府大阪市淀川区三国本町１丁目１６番２３大阪府大阪市阿倍野区王子町４丁目１番２大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋５丁目９番３６外大阪府大阪市東住吉区湯里５丁目７０番３大阪府大阪市東住吉区住道矢田１丁目９番３大阪府大阪市東住吉区住道矢田５丁目４３番１大阪府大阪市東住吉区駒川１丁目８５番２６大阪府大阪市東住吉区南田辺２丁目２番３外大阪府大阪市城東区成育３丁目５４番１７大阪府大阪市城東区関目２丁目６番９大阪府大阪市城東区中央１丁目５２番大阪府大阪市阿倍野区天王寺町南３丁目３４番２３外大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区文の里３丁目５９番２外大阪府大阪市生野区勝山南１丁目８２番２６大阪府大阪市生野区巽北４丁目８３番１大阪府大阪市生野区生野西２丁目４６番３外大阪府大阪市天王寺区清水谷町６番２２外大阪府大阪市天王寺区北山町４８番２外大阪府大阪市天王寺区生玉町５３番４大阪府大阪市天王寺区玉造本町５番２大阪府大阪市天王寺区玉造元町１番５１外大阪府大阪市天王寺区上汐３丁目８番１９大阪府大阪市浪速区塩草１丁目３番２０大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３４番５大阪府大阪市浪速区敷津西２丁目８番２大阪府大阪市浪速区日本橋４丁目１４番４高知県幡多郡大正町田野々字山ノ沖３６４番２高知県幡多郡大正町田野々字広岡５００番４大阪府大阪市大正区南恩加島５丁目５番１１大阪府大阪市此花区酉島１丁目２０番大阪府大阪市此花区春日出中１丁目４番１１大阪府大阪市此花区春日出北２丁目４番４大阪府大阪市此花区桜島２丁目７６番５外大阪府大阪市西区本田３丁目２番７大阪府大阪市都島区都島中通２丁目１０１番大阪府大阪市都島区東野田町５丁目２３７番２大阪府大阪市都島区都島北通１丁目２番３大阪府大阪市都島区片町２丁目２番１外大阪府大阪市住之江区中加賀屋２丁目２９番３大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外大阪府大阪市大正区北恩加島１丁目１７番４大阪府大阪市浪速区戎本町１丁目３番３大阪府大阪市浪速区大国１丁目１２３番１５外大阪府大阪市平野区平野北１丁目７番４大阪府大阪市平野区加美北１丁目７６番３外大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目５０１番７外大阪府大阪市西成区南津守３丁目５７番１６大阪府大阪市浪速区木津川１丁目３番１１大阪府大阪市平野区加美西１丁目７３番６大阪府大阪市東住吉区杭全１丁目１３番６大阪府大阪市西成区北津守３丁目３３番３外大阪府大阪市西成区南津守６丁目９６番１５大阪府大阪市浪速区塩草３丁目８番１３

参考：近隣駅の地価相場

恵美須町駅(地価相場 427,500円/㎡)荒本駅(地価相場 241,000円/㎡)今宮戎駅(地価相場 379,000円/㎡)新今宮駅(地価相場 344,500円/㎡)長田駅(地価相場 237,500円/㎡)四天王寺前夕陽ヶ丘駅(地価相場 535,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード