大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外(近鉄日本橋駅・難波駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,780,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外(大阪府大阪市中央区難波１−８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,780,000円/㎡としました。

大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２外
住居表示難波１−８−２
価格6,780,000円/㎡
交通施設、距離なんば、160m
地積190㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),1,000(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

由里正博氏による調査レポート

不動産鑑定士由里正博
価格6,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大阪を代表する繁華な商店街で、外国人観光客を中心に客足は堅調である。有効需要の回復により、地価は上昇傾向にある。
市場の特性 同一需給圏は大阪市中央区及び北区の商業地域一帯である。需要者の中心は、店舗ビルの自用又は賃貸を目的とする法人等である。近隣地域は繁華性の高いアーケード商店街で、企業業績や個人消費の回復、外国人観光客の急増などを反映して客足は好調であり、店舗ビルの用地需要も旺盛である。ただし、稼働率が良好なのは低層階のみで、容積率をフルに活用する地域ではない。取引される画地の規模は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因個人消費の持ち直し傾向など景気は緩やかに回復しつつあるものの、米国の利上げや海外景気の動向等が景気下振れリスクとなっている。

池木俊博氏による調査レポート

不動産鑑定士池木俊博
価格6,760,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国内外の観光客増加により、顧客が回遊する動線上の地域においては、店舗賃料が高値安定で推移しており、投資需要も引き続き強い。
市場の特性同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。需要者は自用物件を求める店舗事業者に加えて、大手不動産会社、国内外の機関投資家等の市場参加が見受けられる。心斎橋筋商店街を中心に国内外の観光客が増加しており、顧客流動性の高い通りの賃料水準は西日本でトップクラスとなっている。単価ベースでは極めて高額な取引事例も散見される。取引価格の中心価格帯は、地域間・物件間の格差が大きく把握しがたい。
一般的要因金融コストの低下により大阪市内中心部では投資用不動産を筆頭に旺盛な需要がみられる。今後については国内外の経済・金利動向に留意が必要。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6675073
北緯 135度502177

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市南区河原町１丁目１５５２番８大阪府大阪市南区東清水町２７番１及び２７番３大阪府大阪市南区心斉橋筋２丁目３２番７大阪府大阪市南区長堀橋筋１丁目１４番６大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３７番外大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１大阪府大阪市中央区東心斎橋２丁目５０番１大阪府大阪市中央区本町橋３６番１外大阪府大阪市中央区上汐２丁目１番３０大阪府大阪市中央区難波３丁目４０番３外大阪府大阪市中央区難波千日前１５０１番６大阪府大阪市中央区道頓堀２丁目７２番１０外大阪府大阪市中央区難波２丁目２５番東京都中央区京橋二丁目６番２８東京都中央区湊三丁目３番１７大阪府大阪市中央区難波３丁目２７番２７外

参考：近隣駅の地価相場

近鉄日本橋駅(地価相場 476,000円/㎡)難波駅(地価相場 577,000円/㎡)ＪＲ難波駅(地価相場 577,000円/㎡)心斎橋駅(地価相場 937,000円/㎡)長堀橋駅(地価相場 1,041,500円/㎡)松屋町駅(地価相場 795,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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