大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４(四天王寺前夕陽ヶ丘駅・大阪上本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


721,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４(大阪府東大阪市上本町８−３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を721,000円/㎡としました。

大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４
住居表示上本町８−３−４
価格721,000円/㎡
交通施設、距離大阪上本町、590m
地積333㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域
前面道路の状況東27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野口健治氏による調査レポート

不動産鑑定士野口健治
価格720,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因オフィスビルの需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗付共同住宅等が幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域として熟成しつつあり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、天王寺区及び周辺区内に存する幹線道路沿い及びその背後における商住混在地域である。主たる需要者は、マンション開発業者の他、事業用地を求める企業等も見られる。駅接近性や生活利便性等立地条件が良好な地域であり、周辺地域を含めてマンション素地は供給が限定的で、開発業者の用地取得意欲は引き続いて旺盛であることから地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模で約180∼250百万円程度である。
一般的要因天王寺区は都心部からの需要の広がり及び人口流入等を受け不動産市況は底堅く、これを受け取引需要は安定的に推移している。

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格721,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因オフィス需要は弱い地域であるが、マンション床需要は旺盛であり、マンション素地としての取得意欲が強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、天王寺区及び周辺区内の幹線道路沿いの住商混在地域である。マンション開発業者が主たる需要者となる。駅への接近性、住環境に優れるマンション素地は供給が限定的であり、地価はなお上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、総額によりバラツキが認められ判然としない。
一般的要因低金利環境と景気回復を背景に店舗、オフィスとも空室率は改善傾向にあり、不動産市況は好調な状態にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6880499
北緯 135度6452435

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西成区津守町西５丁目１８９番、１９０番及び１９１番大阪府大阪市天王寺区上汐町３丁目１５番１ほか１筆の一部大阪府大阪市此花区春日出町１５１番１１７大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外大阪府東大阪市額田町２１２６番１５大阪府東大阪市善根寺町５丁目１３２番２大阪府東大阪市下六万寺町１丁目４４番２大阪府東大阪市日下町７丁目４７８番２大阪府東大阪市中石切町３丁目２５７９番１外大阪府東大阪市金森町６番９大阪府東大阪市吉田８丁目５６番１０大阪府東大阪市中石切町４丁目２１６６番６大阪府東大阪市日下町５丁目３１０番１６外大阪府東大阪市西石切町７丁目１９２番１４外大阪府東大阪市中石切町６丁目２９４８番１

参考：近隣駅の地価相場

四天王寺前夕陽ヶ丘駅(地価相場 535,000円/㎡)大阪上本町駅(地価相場 456,000円/㎡)谷町九丁目駅(地価相場 587,500円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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