大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４(今里駅・今里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


149,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４(大阪府東大阪市中川西２−１７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を149,000円/㎡としました。

大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市生野区中川西２丁目１５番２４
住居表示中川西２−１７−２０
価格149,000円/㎡
交通施設、距離鶴橋、1,600m
地積89㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅と小工場が密集する住宅地域
前面道路の状況西3.2m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林敬一氏による調査レポート

不動産鑑定士小林敬一
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準はおおむね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR各線及び近鉄線並びに地下鉄千日前線沿線で、生野区を中心とする住宅地域。需要者は、他区からの転入は少なく地縁を有する一次取得者が中心である。近隣地域は最寄駅からやや距離があるものの、底値感から需給は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模20∼25坪程度で建込総額2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因生野区内の住宅地は、外部からの転入がなく地元需要者に限定される傾向にあるが、値頃感もあり、横ばいで推移している。

山下賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下賢一
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は生野区北部を中心として区内の住宅地域全般に及ぶと判定される。需要者は従来から生野区内に居住するか地縁を有する一次取得者が中心であり、生野区以外からの流入は少ない。最寄駅から距離があり、街路条件に劣ることから、エンド需要者の購入意欲は高まっておらず、市況としては静態的である。一次取得者向けの新築戸建住宅の中心価格帯は、総額2，000万円台半ばから3，000万円程度と把握される。
一般的要因金融緩和を背景に都市部の不動産市況は全般に緩やかな回復基調が続いている。かかる中、当区の住宅地の需給についても概ね安定的に推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6652523
北緯 135度5408402

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今里駅(地価相場 230,000円/㎡)今里駅(地価相場 229,500円/㎡)鶴橋駅(地価相場 308,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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