大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３２番３外(近鉄日本橋駅・難波駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


378,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３２番３外(大阪府大阪市中央区道頓堀１−東４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を378,000円/㎡としました。

大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３２番３外
住居表示道頓堀１−東４−１０
価格378,000円/㎡
交通施設、距離日本橋、470m
地積166㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等の多い商業地域
前面道路の状況南10.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

永田実氏による調査レポート

不動産鑑定士永田実
価格378,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所等が見られる商業地域で、近年、事務所需要は低調であるが、なんば地区への接近性に優れ共同住宅も見られ、地価は安定的に推移する。
地域要因の将来予測 当地域は、中層の店舗、事務所ビル等が混在する地域であるが、一定の住宅需要も認められることから、今後は住系用途の比重も高まっていくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、中央区南部及び浪速区等の店舗、事務所ビル、併用共同住宅等の混在する地域と把握される。需要者は自用目的の地元企業のほか、収益物件としての取得を目論む不動産業者及び個人投資家等と判断される。難波エリアに近い利便性の高さから需給動向は安定的に推移している。画地規模等は様々で取引価格にはバラツキがあり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因アベノミクス等の政策の効果から景気動向は上昇傾向にあるが、複数の海外問題、消費税の問題等今後の景気動向は、まだ楽観し難い状況である。

櫻井孝茂氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井孝茂
価格378,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所需要は回復していないが、難波地区に近いことから賃貸マンション需要が強く、投資需要も強い状況が続き、地価動向は上昇で推移している。
地域要因の将来予測中層の店舗、事務所、共同住宅等の混在する商業地域で、次第に住居系の比重が高まっていくものと推測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、中央区南部及び浪速区北部の店舗、事務所の多い商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の地元企業のほか、賃料収入を期待する不動産業者、投資家等である。なんば地区にほど近い立地性のため住宅使用としての需要が見込まれ、規模の大きな低・未利用地はマンション開発業者が参入するため需給は安定している。取引の中心となる価格帯は、標準的規模の画地で7千万円程度と把握される。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続き、景気は緩やかな回復に向かっており、マンションや事務所ビルの投資需要も強い。業況としては慎重さがみられる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度668696
北緯 135度5095568

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市南区河原町１丁目１５５２番８大阪府大阪市南区心斉橋筋１丁目４３番２大阪府大阪市南区東清水町２７番１及び２７番３大阪府大阪市南区心斉橋筋２丁目３２番７大阪府大阪市南区瓦屋町二番丁４３番大阪府大阪市南区日本橋筋１丁目９番１大阪府大阪市南区長堀橋筋１丁目１４番６大阪府大阪市南区南綿屋町２４番４大阪府大阪市南区谷町６丁目２３番３３大阪府大阪市中央区難波１丁目１４番２２大阪府大阪市中央区谷町６丁目３２番１大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目８番大阪府大阪市中央区道頓堀１丁目３７番外大阪府大阪市中央区西心斎橋１丁目１２番１大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目７番１外大阪府大阪市中央区島之内２丁目６番１大阪府大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１大阪府大阪市中央区高津３丁目１４番１４大阪府大阪市中央区東心斎橋２丁目５０番１大阪府大阪市中央区上町１丁目１２番１７大阪府大阪市中央区谷町６丁目２３番３３大阪府大阪市中央区本町橋３６番１外大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番大阪府大阪市中央区難波３丁目４０番３外大阪府大阪市中央区難波千日前１５０１番６大阪府大阪市中央区谷町７丁目３６番５大阪府大阪市中央区南船場２丁目１０番大阪府大阪市中央区谷町７丁目１５・１６番１合併４０大阪府大阪市中央区道頓堀２丁目７２番１０外大阪府大阪市中央区東心斎橋１丁目４４番２大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５東京都中央区湊三丁目３番１７東京都中央区築地六丁目１８２３番２３大阪府大阪市中央区難波３丁目２７番２７外大阪府大阪市天王寺区上之宮町２６番１８大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目１５番３大阪府大阪市浪速区日本橋東３丁目１４番１８外

参考：近隣駅の地価相場

近鉄日本橋駅(地価相場 476,000円/㎡)難波駅(地価相場 577,000円/㎡)長堀橋駅(地価相場 1,041,500円/㎡)ＪＲ難波駅(地価相場 577,000円/㎡)心斎橋駅(地価相場 937,000円/㎡)松屋町駅(地価相場 795,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード