大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目３番１１外(四天王寺前夕陽ヶ丘駅・大阪上本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


911,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目３番１１外(大阪府東大阪市上本町６−２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を911,000円/㎡としました。

大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目３番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目３番１１外
住居表示上本町６−２−２６
価格911,000円/㎡
交通施設、距離大阪上本町、100m
地積404㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西27.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横井敬史氏による調査レポート

不動産鑑定士横井敬史
価格911,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上本町駅に近接する商業地域として、店舗を中心にオフィス等の需要も存するが供給は限定的であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、需給は堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、天王寺区及び周辺区内の幹線道路沿いの商業地域である。賃貸事業目的の不動産会社、同一需給圏内に地縁を有する事業者等が主たる需要者である。周辺のオフィス、店舗需給に特段の変化はないものの、金融緩和等を背景に投資需要は高まりを見せており、地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、総額によりバラツキが認められ判然としない。
一般的要因低金利環境と景気回復を背景に店舗、オフィスとも空室率は改善傾向にあり、不動産市況は好調な状態にある。

関根俊雄氏による調査レポート

不動産鑑定士関根俊雄
価格910,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「大阪上本町」駅の近くで繁華性が高く、また投資環境も良好なことから、開発素地の需給は強含みで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は商業地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。開発素地の需給は強含みで地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性天王寺区やその周辺区の店舗・事務所等が多い商業地域一円が同一需給圏であり、賃貸用の店舗・オフィス用地を求める投資家や自社ビル用地を求める法人等が主な需要者となる。投資環境は依然として良好で、開発素地の需要も旺盛である。一方で開発適地の供給が限定的であることから需給は強含みで推移している。取引の事情や画地の規模・形状等が様々なため、取引の中心価格帯は把握し難い。
一般的要因良好な資金調達環境を背景に、不動産市況は依然として堅調である。建築コストは依然として高止まりの状況にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6880499
北緯 135度6452435

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

四天王寺前夕陽ヶ丘駅(地価相場 535,000円/㎡)大阪上本町駅(地価相場 456,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)谷町九丁目駅(地価相場 587,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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