地域要因

商業利用としては一定の成熟がみられる地域である。また、最寄駅から近い主要幹線道路沿いにあり、地域として安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、営業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。投資採算性の高い名古屋都心部と比較して、自用目的も多いことから賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

西区の庄内川以北に位置する路線商業地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

交通量が多く背後地も良好な商業地域ではあるが、繁華性の高まりではなく地下鉄駅徒歩約10分の立地条件より住宅用途の需要が増えるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、理論的価格ではあるが賃貸市場の熟成度に欠ける地域であること並びに地価水準に見合う賃料水準も形成されていないこと等から低位に求められた。よって本件は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更には、周辺地域の地価動向並びに当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、共同住宅等が混在する商業地域として商況性に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、地積約4400㎡の低層店舗用地であり、収益価格の試算も同等の建物が最有効使用であると判断し試算を行ったが、低層建物のため容積率の充足率が低く、又、駐車場のスペースも広く確保する必要があったこと等から収益価格は低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格は参考程度とし、更には代表標準地との均衡並びに当該地域の需給動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居の混在度が高い商業地域で繁華性は低いが、浅間町駅至近であり住宅需要も見込める地域であることから地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は鶴舞線浅間町及び浄心駅を最寄駅とする商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価は安定的に推移しているが交通接近条件が劣る既成住宅地域であり、大幅な需要増は認められない地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しつつある地域であり、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。また、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されないことから収益価格はかなり低い試算結果となっている。以上より、比準価格を採用し収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

良好な居住環境、利便性を要因として比較的人気が高い地域であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。また、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されないことから収益価格はかなり低い試算結果となっている。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はないが、需要は安定していて地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、周辺には共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

まとまった土地・地下鉄駅徒歩圏内の土地需要は依然高く、二極化の様相を強く示している。対象地はまさに需要が高い土地であり、多くのマンションディベロッパー等から引き合いがあるものと予想される。代表的な需要者であるマンションディベロッパーが想定する開発法による価格はより具現性が高く説得力があるため、開発法による価格を標準とし、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

西区内における優良住宅エリアであることから一定の需要がみられ、地価は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として、周辺には共同住宅等の収益物件が散見されるが、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。したがって規範性の高い取引事例との比較に求められた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。標準地の規模は収益目的の活用を想定するには規模が小さく経済的合理性を欠くため、収益価格の試算はしない。比準価格は、唯一の試算価格で、同一需給圏内の類似地域内から求められ、市場を反映しており実証的で信頼性が高い。また同一需給圏内では自用目的の取引が中心であることから、市場動向を反映した比準価格を標準に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中区及び東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する個人、法人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

栄中心部に近く交通利便性がよいためマンション地域に移行しつつある。不動産投資意欲は上昇傾向が顕著であり、地価は強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

中区中心部外縁の幹線道路沿いの商業地域である。特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区西部の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。一方、収益価格は賃貸市場が未熟成のため低位に求められ、信頼性は低い。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層の店舗併用住宅等の建つ旧来からの商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所ビル等が連たんする商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。

価格決定の理由

比準価格は、幹線又は準幹線道路沿いの商業地の事例を中心に採用し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地の存する地域は店舗、事務所ビル等が見られる商業地域であるが、収益価格はやや低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。本件では現実の需給の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠く低地であるため水害リスクがある一方で、建売住宅は増加している。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

農地も残る住宅地域で地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心で空地も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は画地規模等の制約から有効な収益用建物の想定に合理性を欠くため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、テナント入れ替え等の動きは継続的に見られる。地価は回復傾向に推移している。

地域要因の将来予測

空地が見られる路線商業地域であり、テナント入れ替えや新規出店を伴いつつ地域の熟成度が高まるものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となっており、商業用賃貸市場は未熟成であり、土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位となった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例より求められ取引の実態を反映しており実証的である。地域の性格上、商業地であっても取引価格の水準を指標に価格決定される傾向にあることから市場実勢を反映している比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した中小工場地域であり当面現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域等を中心とする多数の取引事例に基づいた試算価格である。収益価格は対象地上に収益物件を想定し、土地残余法により求めた試算価格である。具体的に貸倉庫を想定して収益価格を求めたが、賃貸市場は未熟成のため、収益価格は低位となった。同一需給圏では自用目的取引により価格水準が形成されるため、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。