地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されてゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩4分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の賃貸は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

つくし野駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化も認められないため、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の収益物件の供給は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路の配置等は劣るものの、駅徒歩圏にあり、駅周辺の再開発によって利便性も向上して、需要は底堅い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で地域要因に変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の収益用不動産も混在する住宅地域であるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心である。駅距離は便利ながら、容積率が低く、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い道路条件の悪い既成の住宅地域で、アパートやマンション、小規模建売住宅が増加している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅や商業施設から徒歩圏内の住宅地であるが、道路条件が悪いので需要はいまひとつである。将来的には周辺整備が進み利便性から共同住宅が増えると予測する。

価格決定の理由

狭い道路沿いに中小住宅やアパートが建ち並ぶが、駅周辺は整備が進みつつあり、将来的な影響も期待されている。小規模戸建住宅が多く認められ、自己利用物件の取引が中心である。収益性は賃料が横ばい傾向にあるため低位に求められた。従って、より実証的な比準価格を中心に収益価格は若干考慮するにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から比較的近い住宅地は、価格が堅調であるが、小川地区はつくし野、南成瀬等に比べて知名度がやや低く、ほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されているほか、建築協約もある。取引は自用目的が多く、地域的には賃貸物件も散見されるものの、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の宅地化の進行は遅いものの、長津田みなみ台の大型商業施設、厚木街道の路線商業地域にも近いため、一定の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

宅地化の進捗状況は遅く、進捗状況を推進する特段の変動要因もないことから、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地価動向、市場性を反映した実証的価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し土地残余法より収益価格を試算した。本件は、戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域内に存し、アパート等の収益物件は見られない。また、住環境が比較的に良好なことから収益性よりもむしろ、居住の快適性、利便性から価格が形成される地域であると判断される。市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を参考とし、上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅は2線利用可能で、利便性が優るため、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に至近の成熟した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も存するが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性を基にした収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住宅地域であるが、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が大きく、幹線道路沿いであることから、企業法人による事業目的の取引も想定されるが、主たる需要者は住宅地の取得を前提とした個人と判断され、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い近隣商業地域であるが、繁華性はやや低い。特別な地域要因の変動はなく、現状を維持するものと思われる。

地域要因の将来予測

駅前の小範囲の商業地であるが、格別な変動要因もなく概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、商業施設の集積は少なく、背後は住宅地である。店舗やアパート等の収益物件は少ない。主な市場参加者は駅前の店舗用地の取得を前提とした個人事業者又は法人であるが、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成瀬駅から徒歩圏内にあるなど利便性は概ね良好で、住宅地としての成熟度も高く、今後も安定的な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

成瀬駅から徒歩圏内にあるなど利便性は概ね良好であり、ある程度安定した需要が見込める地域である。また、供給自体も比較的少ない為、中長期的にみても、その地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は駅近の低層住宅地であり、主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行う為、取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、建築費の高止まり傾向・多摩地域の賃貸住宅の過剰供給傾向等及びその社会的認知度の高まり等から収益目的での取得は少なく、収益価格の規範性は低下していると考える。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当地区の居住人口は概ね横這いだが、高齢化率は上昇し、市の平均を上回っている。若干駅距離はあるが、住環境は良好で、地価は横這い状態である。

地域要因の将来予測

最寄駅から若干距離があるが、住環境良好な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。今後も現況利用のまま推移し、当地の地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心の高台の住宅地域で、収益目的の土地取引は周囲に少なく、賃貸は土地の有効活用を目的としたものが中心である。その為、収益価格は低位となったが、当地は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する自用の住宅地域であり、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、二次的な収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅は2線利用可能で、人気が高く、利便性が高いことから、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

駅から近い既成住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域において中心となる需要者は自用の住宅を取得する個人であり、周辺には共同住宅も散見されるが、収益性より居住の快適性・利便性に着目した価格形成が重視されている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格が有力な指標となり、収益性を基にした収益価格は相対的に規範性が劣る。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から平坦地の徒歩圏内にあり、市内でも熟成度の高い住宅地域であり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

収益物件の需要拡大から、駅前商業地として見直されつつある。しかし、JR横浜線沿線の商業地は、総じて人気がやや低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模な小売店舗や飲食店が多い駅前の商業地域のため、自用目的の売買が主流であるが、投資目的での事業者の参入も散見される。よって、公法上の規制など地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、最近の駅前商業地の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。