神奈川県横浜市緑区いぶき野４０番８(田奈駅・長津田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


229,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市緑区いぶき野４０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を229,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市緑区いぶき野４０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市緑区いぶき野４０番８
住居表示 
価格229,000円/㎡
交通施設、距離長津田、900m
地積153㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士松原哲朗
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長津田駅徒歩圏内の住宅地域であるが、やや駅距離が離れているため、価格の上昇幅は縮小している。
地域要因の将来予測戸建住宅、共同住宅、マンションが混在する住宅地域として成熟しており、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、横浜市緑区を中心に隣接する青葉区を含む横浜市西部一円の住宅地域である。中心となる需要者層は東京、横浜方面に通勤する第一次取得者層であり、市外からの転入者も多くみられる。近隣地域は、最寄駅徒歩圏内に位置するため、需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は新築の戸建で4千万円台前半∼5千万円前後であり、最近では土地の細分化により総額を抑える傾向も認められる。
一般的要因不動産市況は大都市圏を中心に堅調であり、住宅投資等も金融緩和の影響等から好調だが、当該エリアの価格の上昇余地は縮小傾向である。

渡辺康男氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺康男
価格229,000円/㎡
個別的要因南道路で方位が優る。
地域要因駅から徒歩圏の区西部の住宅街。マンションも多く、駅から徒歩圏であり需要は底堅い。環境要因に大きな変動は無い。
地域要因の将来予測一般住宅、マンションが混在する住宅地域で、駐車場も若干見られるため、住宅地としての熟成の余地はあるが、現在の住環境を概ね維持するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線及びJR横浜線の沿線を主として緑区西部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は都心部や横浜市内への通勤者で需要者層は広範囲に及ぶ。近隣地域は、一般住宅やマンションが混在する住宅地域で、スーパー等の利便施設までは若干遠距離にあるが駅から徒歩圏のため需要は底堅い。市場での需要の中心価格帯は土地は標準規模で3，100∼3，400万円程度、新築戸建住宅では4，300万円∼4，600万円程度である。
一般的要因低金利・雇用改善等の影響を受けて、不動産市況も全般的に回復基調にある。但し、物件選別化は依然として強く需要が弱い場所も見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5298162
北緯 139度5039272

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

田奈駅(地価相場 242,000円/㎡)長津田駅(地価相場 222,000円/㎡)十日市場駅(地価相場 235,500円/㎡)つくし野駅(地価相場 220,000円/㎡)青葉台駅(地価相場 249,000円/㎡)恩田駅(地価相場 221,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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