地域要因

安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業（品川区）による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地の取引から求めたが、その中にはパルム商店街にあって標準地に近い店舗の正常な売買が含まれているため、地価水準の把握は的確である。収益目的の投資もみられる同商店街にあって、事業性・投資採算性の尺度となる収益価格も地価形成への影響力が大きい。ここでは需給がタイトな現状を踏まえ、市場性が的確に反映された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。

地域要因の将来予測

西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。

価格決定の理由

比準価格は西品川1丁目及びその周辺の類似地域の取引から試算され、住環境よりも価格等を重視する中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、標準地の規模では収益性に優れた建物が組成できないことに加え、最寄駅から遠いために賃料が安く、結果として低位となった。本件では自己の住宅取得目的が主流であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、武蔵小山駅に程近い、中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるが、個人経営目的の需要者がやや多いことも影響し、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、最近の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。住宅地としての熟成度は高く、今後も現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから自己利用目的の取引が中心となっており、法令規制等も厳しいことから収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住環境の快適性が重視される地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い東急東横線沿線にある幅員5．9mの住宅地であり、住環境が良好なこと等から需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心に小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、接面道路の幅員が5．9mであり、中規模住宅を主体として、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

価格決定の理由

本件は、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地であり、収益還元法は、共同住宅を想定して試算しているが、賃料水準が低いため収益価格はやや低位に求められている。住宅地は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する傾向にあり、対象標準地も戸建住宅用地として利用されている。従って、比準価格にやや重きをおき、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に工場等が残るが、都心への利便性や良好な住環境から開発素地として需要が旺盛な地域である。マンション素地として強い引き合いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にあるマンション適地の事例を採用し、現下の不動産市場を反映した価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、需要者であるマンションディベロッパー等の買付事例及びマンション適地の事例から求めた比準価格と投資採算性を考慮した開発法による価格を関連付け、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への通勤圏に位置し、良好な住環境が維持された人気の高い低層住宅地域で、低層住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の利便性及び快適性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大部分となっている。取引事例については類似地域において規範性を有する事例を多数収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が所有する収益物件に係る事例が大部分を占めている。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は上昇して推移する。

地域要因の将来予測

中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、高台に位置し、住環境が良好な住宅地として熟成している。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

場所的同一性を有する規範性ある事例を採用し、取引市場の実態を勘案して試算した比準価格は現下の不動産市場を十分反映した価格ある。収益価格は賃貸用建物を建築・賃貸を想定した価格であるが、採算に見合う賃料水準の確保が難しく、自用目的の取引が中心のため低めに試算された。本件は、収益性より居住の快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

奥沢駅徒歩圏内の閑静な住宅地であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸住宅も見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。