地域要因

駅に近いが、道路の狭隘な起伏の多い住宅地域であり、特に大きな変動要因もないことから、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域には、アパート等の収益用不動産も見られ、賃貸投資用不動産としての土地需要も期待されるが、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視され価格が形成されている。よって本件は、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

顧客は読売ランド前駅利用者にほぼ限定され変動要因は見られないが、景気回復を背景に、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件は商業地で収益性が重視される。しかし収益価格は、賃料については近隣の賃貸事例に基づき的確に査定されたが、必要経費等は想定要素が含まれることからやや信頼性に欠ける。そこで売買実例に基づく実証的な比準価格を標準に、やや規範性が劣る収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏のため、開発業者の購入意欲は堅調に推移しているが、分割できない土地への需要は依然として低調である。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変化は見られず、当分は現状のまま推移すると思料する。地域性を反映して、地価は横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパートも見られるが戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり、居住の快適性が重視され、収益目的の取引は極めて少ない地域である。又、地価を反映した賃料水準は形成されていない。そこで信頼できる取引事例から導き出された実証的な比準価格を重視し、戸建賃貸を想定した収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地で大きな変化は無い。地価動向は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地の如く住環境の比較的良好な住宅地は居住性、快適性が重視され自己使用を目的として取引されるのが通常である。反面として居住性を目的として建蔽率、容積率等の規制が厳しいため有効利用度は低く、賃料を基本とした収益価格は低位に試算された。対象地近隣の特性より本件では収益価格は参考程度にとどめ、実際の不動産市場で生起した取引事例に基づく比準価格をほぼ採用するとともに、単価と総額の関連性も勘案して上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は不動産市場で実際に生起した対象地周辺の取引事例より求めたもので重視する。収益価格は対象地の規模がやや小さいため、収益採算性に馴染まぬ面もあるが、多数の小規模な中低層アパートも混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。年間を通して地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が主として建ち並ぶ住宅地域。住環境に影響を及ぼす地域の変動要因は特に見られない。成熟した住宅地で需要は堅調であり、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、他の標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。高低差のある高台の丘陵地であるが、居住環境良好で需要は安定。地価は横ばいで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

「生田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅いものの、土砂災害警戒区域であるリスクを反映し地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められるが、当該地域はイエローゾ−ン指定もあり地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等が存するものの、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

容積率が低く敷地を分割できないが、駅接近性・環境良好であることから、景気回復を背景に需要は回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

駅接近性が優れた低層住宅地域で今後とも現況を維持するものと予測する。景気の緩やかな回復が続いていることから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパートも見られるが、戸建住宅が多い熟成した住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。そのため収益性は取引の指標として重視されない。そこで近隣地域の事例を含む信頼できる取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の高台に位置する住宅地域である。総額を抑えるため、敷地の細分化傾向が進む。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。高台の住宅地であり、地価水準は、横ばい傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小のアパート等も混在する地域であるが、不動産市場においては自用を目的とする取引が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される低層住宅地域に属する。賃貸市場の熟成度は相対的に低い地域であり、収益価格は低位に試算された。したがって、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあるが、地勢にやや起伏が見られる。整然とした街区であるが、画地規模が大きく総額が張るため、需要はあまり強くない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

区画整然とした中規模住宅の多い住宅地域で、自己使用目的が主な市場である。周辺類似地域の取引事例を選択し、価格の規範性に留意して得た比準価格は精度が高い。一方、最有効使用の観点からテラスハウス賃貸を想定して得た収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、精度の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無い。地価動向は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地の如く、最寄駅へはやや遠いが住環境の比較的良好な住宅地は自己使用を目的として取引されるのが通常である。反面として有効利用度は低く、賃料を基本とした収益価格は非常に低位に試算された。本件では対象地近隣の特性より、収益価格は参考程度にとどめ、実際の不動産市場で生起した取引事例に基づく比準価格をほぼ採用し、代表標準地との均衡、単価と総額の関連性も留意して上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けるものの、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の多い分譲住宅地域として熟成しているので、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 付近には、共同住宅も見られるが、容積率の規制等により、収益価格は低位に求められている。個人による自用目的の戸建住宅及び更地が取引の中心で、需要者の選択指標は居住の快適性にあることを考慮し、市場の実勢を反映している比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅500m以内で、街区も比較的整然とし、住環境・生活利便性は良いが、近年細分化の傾向にある。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空地が残る地域であるが、JR南武線沿線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、当該地域への需要は増加傾向にあると考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅のほかアパートも多く見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるため、信頼し得る取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。