神奈川県川崎市多摩区生田５丁目１９３３番５(生田駅・読売ランド前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


175,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区生田５丁目１９３３番５(神奈川県川崎市多摩区生田５−２２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区生田５丁目１９３３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区生田５丁目１９３３番５
住居表示生田５−２２−４
価格175,000円/㎡
交通施設、距離生田、1,200m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原新一氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原新一
価格173,000円/㎡
個別的要因南西側道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。
地域要因「生田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅いものの、土砂災害警戒区域であるリスクを反映し地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められるが、当該地域はイエローゾ−ン指定もあり地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、多摩区及び隣接区のうち、小田急小田原線沿線の住宅地域と把握される。需要者の中心は、戸建住宅のエンドユーザーで30∼40歳代の1次取得者層が中心である。同一需給圏内の供給は、土地の細分化やミニ開発による新築建売住宅の分譲が多く、土地建物総額で概ね3，500万円∼4，000万円程度がボリュームゾーンとなっている。
一般的要因価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。多摩区の人口増加率は概ね横ばいとなっている。

大橋政善氏による調査レポート

不動産鑑定士大橋政善
価格176,000円/㎡
個別的要因南西道路に面し、市場競争力はある。個別的要因の変動はない。
地域要因高台に位置する住宅地域。周辺には生田浄水場がある。地域要因に特段の変動はないが、起伏の状態が需要減に繋がり、地価は若干下落している。
地域要因の将来予測既成住宅地であり地域内に特段の変動要因がないので、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は、地勢の状態、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の指定等から弱含みから横這い傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、多摩区、麻生区内の混在住宅地域と把握される。需要者の中心は、戸建住宅のエンドユーザーで30∼40歳代の1次取得者層が中心である。同一需給圏内の平坦地ではミニ開発による新築建売住宅の分譲が多く、概ね3，500万円∼4，000万円程度が中心価格帯となっている。川崎市の住宅需要は底堅いが、対象標準地は起伏に富んだ住宅地域内にあり個別的条件によって、需要の強弱は異なる。
一般的要因景気回復に力強さは見られないが、川崎市の住宅市場は、人口増による底堅い需要や低金利の住宅ローンに下支えられ、底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6222999
北緯 139度5389014

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生田駅(地価相場 199,000円/㎡)読売ランド前駅(地価相場 206,000円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)京王稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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