神奈川県川崎市多摩区菅仙谷２丁目５７９８番５６(京王よみうりランド駅・京王稲田堤駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
182,000円
2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区菅仙谷２丁目５７９８番５６(神奈川県川崎市多摩区菅仙谷２−３０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市多摩区菅仙谷２丁目５７９８番５６ |
| 住居表示 | 菅仙谷２−３０−４ |
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京王稲田堤、1,100m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江口徳治郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江口徳治郎 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 売れ筋規模よりかなり大きく、最低敷地規模規制により2分割が困難であるため、競争力はやや弱い。 |
| 地域要因 | 成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けるものの、地価は横ばい傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅の多い分譲住宅地域として熟成しているので、当分の間は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川崎市多摩区内でJR南武線、京王相模原線、小田急小田原線各駅勢圏内の標準住宅地域である。主な需要者は概ね200㎡未満の中小規模物件については都心等へ通勤するサラリーマン層で、それを超える物件については、ミニ開発業者等である。最終需要者の中心となる価格帯は、土地で30百万円前後、新築建売住宅で4，000万円程度である。総額5，000万円程度の中古アパートの取引も見られる。 |
| 一般的要因 | 金融機関による不動産融資は、昭和バブル時代を超え、過去最高となり、地価上昇を引き起こしたが、下落の地域も見られ、二極化が進展している。 |
藤原新一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤原新一 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏内の平坦な地域で、「稲田堤」駅も利用可能である。この1年で地域要因の変動は見られない。地価は横這いで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地として成熟していて、格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は、横這いの状態にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね多摩区及び稲城市のJR南武線及び京王相模原線沿線で、駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある30∼40歳代の一次取得者層が中心だが、圏外からの転入も見られる。東京都心への接近性が比較的良好で、徒歩圏内の平坦な住宅地の需要は底堅い。総額重視の傾向が強く、ミニ開発等により土地の細分化が進展していて、土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は3，000∼4，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。多摩区の人口増加率は概ね横ばいとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6282821 北緯 139度5241885 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都稲城市大字矢野口字根方３１０３番４東京都稲城市大字大丸字十一号１３８３番２東京都稲城市大字大丸字七号８１１番９外東京都稲城市大字矢野口字松葉１７８０番７東京都稲城市大字矢野口字宿１０１５番２神奈川県川崎市多摩区下布田字又ノタ１４８６番２神奈川県川崎市多摩区生田字雁俣６６７９番２神奈川県川崎市多摩区上麻生字山口１７９６番６神奈川県川崎市多摩区高石字三谷２５０番７神奈川県川崎市多摩区中野島字中河原１９６４番６外神奈川県川崎市多摩区宿河原字参耕地３３７番ロ
参考：近隣駅の地価相場
京王よみうりランド駅(地価相場 212,000円/㎡)京王稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)矢野口駅(地価相場 212,000円/㎡)読売ランド前駅(地価相場 206,000円/㎡)京王多摩川駅(地価相場 275,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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