地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどである。当該地域では、売買にあたって収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

環八通り沿いの路線商業地域であり、区内の幹線道路沿いでは容積率を活かした収益物件を主体に、有効需要は強く、地価の上昇傾向は持続している。

地域要因の将来予測

環八通り沿いの路線商業地域で、近隣地域にはスーパーマーケットや専門店などがあり、商圏は背後の住宅地のほか、環八通りの利用者にも及ぶものと判断される。今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、最有効使用が類似し、価格牽連性の認められる事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。収益価格は賃料は安定的に推移しているが、持続的な上昇を示す元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をやや重視するものの、収益価格をも関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は特に見当たらないが、農大通り沿いで経堂駅至近という接近条件等の優位性から地価は安定的で幾分の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域が収益性に着目する取引に比べ規模等からみて自己利用目的の取引も比較的多いことを勘案し、比準価格をやや重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある経堂地区の戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

「桜新町」駅から徒歩10分圏の、居住環境の良好な住宅地である。敷地の細分化が見られるが、有効需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄りの「桜新町」駅から徒歩10分圏に存する、居住環境が良好で閑静な住宅地域である。周囲では敷地の細分化が見受けられることから、漸次、中小規模の一般住宅の多い住宅地域へと移行するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、「桜新町」又は「尾山台」の各駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づいて求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は居住の快適性等が指向される地域であり、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の中規模戸建住宅中心の住宅地域である。周辺では新築建売住宅の取引は好調であり、取引価格はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性は普通程度であるが周辺地域の街路条件が劣り細分化も進んでいる。地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である千歳船橋駅への接近性及び居住環境が普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路幅員がやや狭いものの、「経堂」駅から徒歩5分圏内の交通至便な住宅地で、有効需要は堅調で、地価は上昇傾向をやや強めて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、建物の建て替え等に伴う敷地後退により順次幅員4mの確保が進み、今後も現況を維持して推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は主に「経堂」駅から徒歩圏の住宅地の事例に基づいたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は賃貸用のアパートも混在しているが、収益性よりも居住の利便性が指向され、自用の住宅取得又は建築を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。よって、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

「経堂」駅から徒歩10分圏内で、街路条件に恵まれ、居住環境も良好な住宅地である。有効需要は強く、地価は上昇傾向をやや強めて推移している。

地域要因の将来予測

周辺には幅員4m未満の道路が多い当該地域において、5m以上の道路幅員が確保され、良好な住環境が形成されており、今後も現状を維持して推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、主に「経堂」駅を最寄りとし、居住環境の良好な住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域では居住の快適性が指向され、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心だが最寄駅からは都心部利便性にも優る住環境もほぼ良好な低層住宅地であり、全般に需要は回復動向で地価上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境は概ね良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

小田急線沿線で、駅距離があるが住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。上町駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、街路条件は普通であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は住宅地域であり、一般に、居住環境等の快適性等を重視する自用目的の取引が多く、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があり、当該標準地も同様である。比準価格は、類似地域の取引事例を採用して得られた価格であり実証的である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。二子玉川駅から徒歩圏内に位置し且つ閑静な住宅地域であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

特段の変化もないことから、当面は、閑静な住宅地域としての現状が維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瀬田等の取引事例を採用し市場性を反映した価格である。当該地域は、居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。