地域要因

地域要因の変動は特にないが、地域限定の需要の強さから、地価水準は都区内城南・城西地域の優良住宅地と比肩しており、地価の上昇が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は優良で閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。住宅地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも快適性を重視する容積率の低い第一種低層住居専用地域にあり、収益物件も散見されるが、土地価格に見合う収益は得られないことから、自用目的での取引が中心である。よって収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみにより市場の実態を反映する実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ城南地区等の優良住宅地の価格水準のバランス及び価格変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

吉祥寺駅徒歩圏で利便性、居住環境ともに優れ、人気が高い。供給が少ない反面、需要は根強く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向等、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の利便性に優り、繁華性にも優る商業地としての地域的特性を有し、地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

繁華性に優る商業地域であり、需給は堅調に推移している。当面現状の上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が繁華性に優る商業地域であり、特に低層階において店舗の需要が堅調となっている。取引に当たっては、代替競争不動産との市場性及び投資採算性が共に重視される傾向にある。やや広範囲に亘って収集したものの市場性を十分反映した比準価格の相対的信頼性は高く、想定項目はやや多いものの投資採算性を十分反映した収益価格の妥当性も高い。以上により比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 建物の建て替え等は見られるが、規模等も含めて大きな変動要因はない。市況は全体的には上昇傾向を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は小中規模の店舗、事務所ビルにマンション等であり、収益物件も多いが、主体としては自用物件が中心である。比準価格は繁華性の高い等の類似性の高い地域から試算されており、実証的で信頼度が高い。収益価格は理論的な価格であるが、想定条件も多く、やや二次的な性格を有している。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近接する商業地で需要は底堅く推移している。希少性を反映し地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

飲食店街として熟成した地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域においては自己使用及び投資を目的とした需要が見込まれる。比準価格の査定にあたっては吉祥寺駅周辺と価格水準が均衡している商業性のある地域から収集した。収益価格は投資採算性を把握し得る理論的価格である。対象標準地の需要者は自己使用目的と投資目的のいずれも見込まれるため、市場の動向を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅である三鷹台駅より距離を有することから、交通利便性等でやや劣る地域である。住環境に大きな変化はないものの、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅から距離を有する住宅地域である。周辺地域ではミニ開発もみられるが、外環道の工事進捗により街路条件等の地域要因が変化していくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、地主建設による共同住宅等の収益物件もみられるが、戸建住宅が中心となる地域である。当該地域においては、自己の居住目的が取引の中心となっており、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、近隣地域等における土地取引の状況等を参考にして取引意思を決定する。よって、実証性のある比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。

地域要因

久我山駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は久我山駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅を中心とし賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り祖師ヶ谷大蔵駅からやや遠いが、住環境も整備されており、需要は比較的高く、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、交通利便性にやや劣るが今後も現状の住環境を維持するものと予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便施設までの接近性に優れた、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR中央線西荻窪駅を最寄駅とする成熟した戸建住宅及び低層共同住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺に共同住宅も散見されるが、共同住宅等の収益物件は、所有者が土地の有効活用を目的として建築されたものが多いため、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌して、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

吉祥寺駅及び周辺地域にテナントビルが建設された。当該地域の地価はやや上昇傾向と思われる。 

地域要因の将来予測

京王吉祥寺駅ビルの新築工事、中型テナントビルの完成等、吉祥寺駅周辺の集客力が増加した。

価格決定の理由

近隣地域は吉祥寺駅北口の商業地域である。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し、比較検討を行っており信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、更に規準価格との均衡にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

吉祥寺駅から延びる繁華性の高い駅前の中心的商業地域であり、地価は市場動向を反映して上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

吉祥寺駅に近接し、アーケード街「サンロード」の入口付近に位置する繁華性が高い商業地域であり、市場動向を反映して地価は上昇基調で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗等が集まる駅前の中心的商業地域であるため周辺には店舗ビル、店舗兼事務所ビル等の収益物件が中心であり、賃貸市場は安定している。商業地域の需要者は投資家等が中心であることから収益性を重視する傾向にある。一方、比準価格については市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるといえる。従って、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、指定基準地の価格との変動率を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。