東京都杉並区宮前３丁目５２３番１９(西荻窪駅・久我山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
454,000円
2017年01月01日に行った東京都杉並区宮前３丁目５２３番１９(東京都杉並区宮前３−２８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を454,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都杉並区宮前３丁目５２３番１９ |
| 住居表示 | 宮前３−２８−８ |
| 価格 | 454,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西荻窪、1,200m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉浦綾子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉浦綾子 |
|---|---|
| 価格 | 454,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 |
| 地域要因 | 生活利便施設までの接近性に優れた、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR中央線西荻窪駅を最寄駅とする成熟した戸建住宅及び低層共同住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR中央線駅徒歩圏に所在する住宅地域を中心とするが、京王井の頭線駅徒歩圏も含まれる。需要者の中心は、杉並区在住の居住者（一次取得者層や二次取得者層等）とみられるが、周辺区からの転入者や再販目的の不動産業者も見られる。居住環境に優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で62百万円程度である。 |
| 一般的要因 | 海外経済動向に対する不安もあるが、最近の円安基調や継続的な景気回復動向を背景に、都区内の不動産市場は概ね上昇傾向にある。 |
長山征廣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長山征廣 |
|---|---|
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR中央線と京王井の頭線の間にある普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は低層一般住宅を中心とする利便性、居住性良好な住宅地域で、今後とも現状維持と予測する。地価水準は上昇傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR中央線沿線のほか京王井の頭線沿線等で概ね杉並区内に位置する環境の比較的良好な住宅地。需要者の中心は杉並区及び周辺地域に居住する一次取得者及び買い替え取得者層と思われる。当該地域は住宅地として根強い人気があり需給は安定しており、地価は上昇傾向にある。近年、土地総額は5000万円∼6000万円台、新築の戸建住宅は5000万円∼7000万円台の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 杉並区は都心への通勤利便性に優れており、総人口は増加傾向にあり、不動産の取引価格は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度696935 北緯 139度6088682 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都杉並区善福寺２丁目４０番１０東京都杉並区松ノ木３丁目１１８８番２東京都杉並区南荻窪２丁目１１９番６東京都杉並区松庵３丁目１３０番１２東京都杉並区高円寺南３丁目１９０番２２東京都杉並区荻窪５丁目６３番３東京都杉並区西荻南三丁目１９９番６東京都杉並区清水一丁目２３７番１３東京都杉並区宮前一丁目１３番１外１筆東京都杉並区井草三丁目１３番５東京都杉並区西荻南四丁目４９番３東京都杉並区永福一丁目６１２番５東京都杉並区成田東五丁目５３番３２
参考：近隣駅の地価相場
西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)久我山駅(地価相場 512,000円/㎡)富士見ヶ丘駅(地価相場 496,500円/㎡)荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)高井戸駅(地価相場 508,000円/㎡)三鷹台駅(地価相場 513,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード