東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外(富士見ヶ丘駅・久我山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


462,000円

2017年01月01日に行った東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外(東京都杉並区宮前４−１１−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を462,000円/㎡としました。

東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都杉並区宮前４丁目１４５番１外
住居表示宮前４−１１−２６
価格462,000円/㎡
交通施設、距離久我山、600m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

酒井純子氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井純子
価格462,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因久我山駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として杉並区南西部の京王井の頭線等沿線の普通住宅地域。需要者の中心は、当区、周辺区、同一需給圏外からの1次取得者や買い替えによる2次取得者等である。当該地域は、都心への交通利便性、居住環境が良好であることから底堅い需要があり、需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地と同規模程度で総額7千万円程度、新築戸建住宅は宅地の細分化がみられ、総額5千万円から7千万円程度である。
一般的要因世界経済情勢の先行きが懸念されるものの国内の緩やかな景気回復を背景に低金利政策の下支えもあり地価は上昇傾向で推移している。

長山征廣氏による調査レポート

不動産鑑定士長山征廣
価格461,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京王井の頭線とJR中央線の間にある普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は京王井の頭線沿いの、一般住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状維持と予測する。地価水準は上昇傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は主として京王井の頭線・JR中央線沿線等で概ね杉並区内に位置する住宅地。需要者の中心は杉並区及び周辺地域に居住する一次取得者及び買い替え取得者層と思われる。当該地域は住宅地として根強い人気があり、需給は安定しており、地価は上昇傾向にある。近年、土地は4000万円∼6000万円台、新築の戸建住宅は5000万円∼7000万円台の物件が需要の中心となっている。
一般的要因杉並区は都心への通勤利便性に優れており、総人口は増加傾向にあり、不動産の取引価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度690752
北緯 139度6036161

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

富士見ヶ丘駅(地価相場 496,500円/㎡)久我山駅(地価相場 512,000円/㎡)高井戸駅(地価相場 508,000円/㎡)三鷹台駅(地価相場 513,000円/㎡)西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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