東京都三鷹市井の頭３丁目３６１番８(井の頭公園駅・三鷹台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


608,000円

2017年01月01日に行った東京都三鷹市井の頭３丁目３６１番８(東京都三鷹市井の頭３−２８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を608,000円/㎡としました。

東京都三鷹市井の頭３丁目３６１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都三鷹市井の頭３丁目３６１番８
住居表示井の頭３−２８−３
価格608,000円/㎡
交通施設、距離井の頭公園、210m
地積274㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西二幸氏による調査レポート

不動産鑑定士中西二幸
価格609,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因最寄駅まで徒歩3分程度の閑静な品等上位の住宅地域であり、供給は少ないことから根強い需要と相まって地価は強含んでいる。
地域要因の将来予測井の頭公園背後の環境良好な住宅地域で、画地規模の大きな既成住宅が多く、地価はやや上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏はJR中央線沿線、京王井の頭線沿線で武蔵野市、三鷹市を中心に、隣接する杉並区西部を含む住宅地域である。市内では住環境良好な品等上位の住宅地域で、需要者は区内からの買替え層のほか、隣接市等に居住する中高所得者層が中心である。周辺地域は建売分譲も見られ、地価はやや上昇傾向である。市場で中心となる価格帯は土地120㎡程度で7，000万円程度、新築戸建で9，000万円∼10，000万円程度である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いている。当市の人口及び取引件数は増加の傾向を示しており、需給動向は底堅い。

大山宏毅氏による調査レポート

不動産鑑定士大山宏毅
価格607,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因井の頭公園駅徒歩圏内に存する住環境が良好で閑静な住宅地域であり、底堅い需要が見込まれ、地価は引続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、井の頭公園近くの品等が良好で熟成した住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。住宅地としての需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に三鷹市及び武蔵野市のうち、JR中央線、京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、中高所得者層の一次取得者及び買替需要者であり、圏外からの流入もみられる。近隣地域は、熟成度の高い環境良好な住宅地域の為、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は更地の場合、120㎡で7，000万円∼7，500万円前後であるが、新規の売物件の供給量が少ないこともあり、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因景気は、先行きに不透明感があるものの拡大傾向で推移しており、三鷹市の人口も微増傾向の為、土地需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6969758
北緯 139度5808819

参考：該当物件周辺マップ

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東京都杉並区久我山２丁目８９６番１７東京都武蔵野市関前４丁目１０６９番６及び１０７２番５東京都武蔵野市吉祥寺北町４丁目１５７３番４東京都武蔵野市吉祥寺本町１丁目２０５１番２及び２０５１番１１の各一部東京都武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７３３番７の一部東京都武蔵野市吉祥寺本町４丁目１８７７番８及び１８８９番３７東京都武蔵野市吉祥寺本町１丁目２１４３番３４東京都武蔵野市御殿山２丁目３２２５番２７外東京都武蔵野市西久保一丁目３５９番９東京都武蔵野市吉祥寺南町三丁目２５２８番６６東京都武蔵野市吉祥寺本町四丁目１８３６番２８外１筆東京都武蔵野市吉祥寺南町三丁目２５４６番４東京都武蔵野市吉祥寺本町一丁目２０７３番２の一部東京都武蔵野市吉祥寺本町二丁目２０１７番１０７東京都武蔵野市吉祥寺南町一丁目２７２８番９の一部東京都三鷹市中原３丁目２５１番２東京都三鷹市牟礼４丁目５６５番２東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２東京都三鷹市井の頭四丁目４２４番２０東京都三鷹市井口四丁目２３９番３

参考：近隣駅の地価相場

井の頭公園駅(地価相場 583,000円/㎡)三鷹台駅(地価相場 513,000円/㎡)吉祥寺駅(地価相場 608,000円/㎡)久我山駅(地価相場 512,000円/㎡)西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)三鷹駅(地価相場 539,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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