東京都三鷹市牟礼５丁目１８３８番２２(三鷹台駅・井の頭公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


328,000円

2017年01月01日に行った東京都三鷹市牟礼５丁目１８３８番２２(東京都三鷹市牟礼５−１３−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を328,000円/㎡としました。

東京都三鷹市牟礼５丁目１８３８番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都三鷹市牟礼５丁目１８３８番２２
住居表示牟礼５−１３−４１
価格328,000円/㎡
交通施設、距離三鷹台、1,400m
地積190㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中にアパートが見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂下裕史氏による調査レポート

不動産鑑定士堂下裕史
価格327,000円/㎡
個別的要因北西道路で居住の快適性はやや劣るが、それによる市場性の競争力に特に変化はない。
地域要因三鷹台駅からやや距離のある住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地価は上昇基調で推移した。
地域要因の将来予測当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は武蔵野市、三鷹市のうちJR中央線、京王線、京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者は三鷹市及び隣接市の一次取得者が主であり、需要の中心は100∼110㎡の整形地で3千万中ば∼4千万円台半ば、同規模の土地付き新築建売住宅で5千万円台前半∼5千万円台後半である。地域内には中規模画地も多いが、分割可能な規模のものは分割を前提とした建売業者による需要が中心で、分割困難なものについては総額がかさみ需要は限定的である。
一般的要因三鷹市では人口微増及び高齢化進行の中で、緩やかな景気回復や低金利により、不動産需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

西村髙志氏による調査レポート

不動産鑑定士西村髙志
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅からやや離れた住宅地域であり、需給動向に特段の変化はない。一般的市場動向から地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、今後とも現状維持での推移が予測される。一般的な市場動向を反映し、地価はやや上昇傾向に推移するものと推測する。
市場の特性JR中央線・京王井の頭線沿線の三鷹市や武蔵野市及び杉並区西部や調布市の住宅地のエリアが、同一需給圏と把握される。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心である。駅からはやや離れるが、居住環境や都心への利便性がよく、需要は底堅い。地価は強含みで上昇傾向にあって、取引価格は細分化された小規模な土地のみの場合で4500万円内外、新築戸建住宅は5500∼6000万円程度が中心である。
一般的要因住宅需要は概ね堅調で、地価はやや上昇傾向にある。駅徒歩15分圏内は未だ強含みであるが、バス利用圏では横這いの兆候も一部エリアで見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6854658
北緯 139度5771714

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三鷹台駅(地価相場 513,000円/㎡)井の頭公園駅(地価相場 583,000円/㎡)久我山駅(地価相場 512,000円/㎡)吉祥寺駅(地価相場 608,000円/㎡)富士見ヶ丘駅(地価相場 496,500円/㎡)仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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