東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４(井の頭公園駅・三鷹台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


390,000円

2017年01月01日に行った東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４(東京都三鷹市牟礼４−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を390,000円/㎡としました。

東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都三鷹市牟礼４丁目６３９番１４
住居表示牟礼４−１２−２
価格390,000円/㎡
交通施設、距離井の頭公園、1,500m
地積110㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂下裕史氏による調査レポート

不動産鑑定士堂下裕史
価格390,000円/㎡
個別的要因北道路で居住の快適性は劣るが、それによる市場性の競争力に特に変化はない。
地域要因井の頭公園駅からやや距離のある住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地価は上昇基調で推移した。
地域要因の将来予測当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね武蔵野市、三鷹市のうちJR中央線、京王線、京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁のある一次取得者層が中心である。住宅地域として成熟しており、供給は相続を契機としたものやミニ開発等に限られるが、閑静な住環境により一定の需要が認められる地域である。市場の中心価格帯は、100∼110㎡の整形地で3千万台後半∼4千万円台後半、新築建売住宅で5千万円台半ば∼6千万円台前半である。
一般的要因三鷹市では人口微増及び高齢化進行の中で、緩やかな景気回復や低金利により、不動産需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

市川洋介氏による調査レポート

不動産鑑定士市川洋介
価格390,000円/㎡
個別的要因 代替・競争関係にある不動産と比較した優劣は規模等を含めた競争力の程度に個別的要因に変動はない。
地域要因 建物の建て替え等は見られるが、規模等も含めて大きな変動要因はない。市況は全体的には上昇傾向を呈している。
地域要因の将来予測小中規模の一般住宅にアパート等が混在する住宅地域である。格別の変動要因は見られず、今後も概ね現状のまま推移して行くものと予測される。地価は先行きに不安材料はあるが、弱い上昇傾向である。
市場の特性 同一需給圏内は、三鷹市内の徒歩圏内外を中心とした住宅地の範囲である。需要者は良好な住環境を望むサラリーマンが中心である。近年の市場は回復しつつある経済情勢もあり、顕著な需要が見られた。当該地域の様な良好な住環境で且つ利便性に優れた地域も選別化はあるが、その傾向が続いている。地価は全体としては上昇傾向であり、その中心価格帯は110㎡前後で土地で4000万円台、建売住宅で6000万円程度である。
一般的要因 経済は株価等の上昇が見られるが、円安市場の進行が進むなど不安材料が多い。地価は様子見等が強まり、上昇基調が予測される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6907708
北緯 139度5755103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

井の頭公園駅(地価相場 583,000円/㎡)三鷹台駅(地価相場 513,000円/㎡)吉祥寺駅(地価相場 608,000円/㎡)三鷹駅(地価相場 539,500円/㎡)久我山駅(地価相場 512,000円/㎡)西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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