地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、標準地は居住の快適性等を重視する低層住宅地域に存する。取引は自己使用目的が主であり、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を採用し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の東方近傍において、都市計画道路の工事が進捗中である。地価は上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

近隣地域の東方近傍で都市計画道路の工事が進捗中である。左記以外に現時点で地域要因に特段目立った変化は見受けられない。地価は強含み傾向が継続している。

価格決定の理由

自己世帯で居住する為に戸建住宅を購入するケースが多い地域であり、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格が決定される傾向が強い地域と言える。周辺にはアパート等も散見されるが、地主が節税等の目的で遊休土地を有効活用して建築している場合が多く、新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ないと把握される。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅を中心に周辺にはマンション等も見られる駅に近い住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地では、収益性を志向した売買よりも自己使用目的での取引が支配的であるため、比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は市場動向を反映して上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅のほかに、アパートも見られる住宅地域であるが、個人需要者による自用目的での取引が一般的である。賃料水準はやや低く、土地価格に見合った賃料水準は形成されておらず、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、本件においては、現実の不動産取引市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準として、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏内にあるが、京王線の駅へはバス便となる。相対的な価格水準の低さもあり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の低層住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等が見られるものの、自己使用目的の取引が大部分である。主に利便性、快適性を重視する地域であるため、収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年、近くに大規模スーパーが開業したことで利便性が増した地域である。駅に近い利便性の高い住宅地として今後も推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

接近条件の良好な住宅地として、今後も現状のまま大きな変化はなく推移していくものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅のほか、アパートも見られる住宅地域で、自己使用の取引が大部分である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。また、収益性より快適性を重視する地域であるので、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏で住環境も比較的良好で需給は根強いものがある。北側に小学校があるが、地域要因に影響はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及びアパート等が混在する住宅地域であり、今後とも同様の住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も混在しているが、土地所有者が自ら有効利用のために建築したものであり、売買は想定していない。よって、基本的には戸建住宅地域のため、収益を期待した取引は少なく収益価格は低位と算定される。比準価格は府中市内の類似地域においても多数の信頼できる取引事例により求めることができた。よって、比準価格を重視し、収益価格とを斟酌し、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅の調布駅周辺では再開発事業が進捗中であり、利便性の向上が更に期待されることから地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、今後も郊外の閑静な住環境を維持しつつ、調布駅から徒歩圏の利便性の高い住宅地域として今後も安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるものの、自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。市場においては、居住の快適性や利便性を重視して取引されていることから、市場の実態を反映した価格である比準価格を重視して、収益価格を参考とし、同一ポイントである指定基準地の標準価格との変動率にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武多摩川線多磨駅前に位置する近隣商業地域。顧客は背後地周辺の住民や墓参者である。地価水準はやや上昇気味である。

地域要因の将来予測

当該地域は、西武多摩川線多磨駅駅前の近隣商業地域で、当分の間現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

対象不動産の近隣地域は、多磨駅周辺の店舗等が連担する近隣商業地域。主として店舗の顧客は多磨霊園に墓参するものおよび背後地の住民であるが、住宅等も混在し、繁華性の程度はやや低い。よって、収益価格は低く抑えられ、比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえて収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のように決定した。