地域要因

私鉄線最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向を示した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は建蔽率40％、容積率80％の低層の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件の想定は事業収支の観点から現実的ではないと判断し、収益還元法は非適用とした。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区画の整った住宅地域であり、今後も現況を維持してゆく地域である。埋め立て地であり、震災の心理的影響もなくなり、地価は横這いで推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

上記のとおり試算価格が求められた。吟味するに、近隣地域には一部にアパ−ト等も散見されるが居住の快適性を重視する自己使用目的での取引が中心である。一方、収益価格は適正な賃料水準が形成されておらず実情になじまないものと判断し求めなかった。従って、試算価格の調整に当たっては比準価格を現実の市場性を反映した価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は無いが、JR中央・総武線沿線の区画整理済みの閑静な住宅地域で、駅にも近く根強い需要があり、地価は引き続き上昇した。

地域要因の将来予測

JR東船橋駅から徒歩圏内の区画整理済みの住宅地域で、根強い需要がある。住宅地域として成熟しており新規供給は少ないので、現状が続くものと予測する。地価は当分は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既存土地所有者の有効利用によるアパートも見られるが、殆どが自用の戸建住宅である。対象標準地の画地規模で、アパート等の収益物件を想定することは事業収支の観点から現実的では無く、かつ更地取引で収益物件建築を目的とする市場参加者を想定することも現実的でないので、収益価格は試算しなかった。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

持続的な景気回復基調は認められるが、地域要因の変動は認められない。当該地域は駅接近性で優れるが、居住環境でやや劣ると認められる。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近接するJR津田沼駅特定土地区画整理事業に関連して各種施設が参入整備され生活利便性が向上しており，地価は，今しばらく上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺にアパートも見られるが、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域であり、3の（3）−1の理由により収益還元法は採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離がやや遠い既存住宅地である。利便性や住環境がやや劣るので、需要の上昇は見られるがやや緩慢である。地価変動は停滞している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩可能圏にある戸建住宅が主として建ち並ぶ熟成した住宅地域である。今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、道路幅員からの制限や駅距離がやや遠く、経済合理性のある賃貸事業の想定が困難であることから収益価格は求められない。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した宮本地区の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

大神宮下駅周辺の小規模小売店舗等の多い地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

大神宮下駅周辺の小規模小売店舗等の多い商業地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測される。地価は需要が堅調であるため、上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は大神宮下駅に近い商業地域であり、小売店舗のほか賃貸用共同住宅などの収益用不動産も多く、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道14号以南の商業地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、地域に特段の変動要因はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。賃貸市場は堅調で、収益物件に対する投資需要は強いが、建築費の動向が地価に及ぼす可能性がある。

価格決定の理由

比準価格は、船橋市内の商業地域に存する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的である。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用的であるが想定の要素があることは否定し難い面がある。近隣地域における取引は取引価格を中心に収益力を勘案して決定されているものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに最近の地価動向をも踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。近隣型の商店街自体は衰退傾向だが、立地条件が優れているため、需要は堅調で、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では東船橋及び西船橋駅勢圏類似地域の商業地及びその背後地より事例を収集し得た。格差の大きい事例も含まれるが、商業地は個別性が高く繁華性の格差も大きい為で、市場実態を反映した試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は理論的で説得力を有するが想定要素も含まれ、やや低位に査定された。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR津田沼駅徒歩圏の比較的に生活利便性が高い住宅地域。戸建住宅の需要が見込める地域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。新規供給は少なく、今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。比較的に生活利便性が高く、地価は安定的に推移すると見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、対象標準地は戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状の土地利用が続くものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は第1種低層住居専用地域に指定されている住宅地域で、地域内への市場参加者は自用の住宅所有を目的とした個人が主であり、合理的な賃貸市場が形成されていないことから賃貸共同住宅の想定は現実的でない。居住の快適性が重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標として収益性は考慮されずに価格が決定されると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心・駅距離等の立地条件から、需要はやや強含みで、地価はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

JR船橋駅の徒歩圏内に存する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されるものと予測する。駅及び生活利便性良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパート等も混在しているが、規模が小さく経済合理性のある収益建物の想定が困難であったため収益価格は採用しえなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。よって、比準価格を採用し、周辺類似の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

営業所等の沿道型店舗が多く建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域。地域の発展・衰退に影響を与える要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、商業地においては重視される価格であるが、本件では土地価格に見合った純収益を期待できないことから低目に求められた。以上により、本件では取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅ビル建設も再開しており地域要因に特段の変動はなく、駅前通りに面した繁華性の高い商業地域で、需要は根強く、地価は引続き上昇した。

地域要因の将来予測

船橋駅南口駅前通りに面した県内有数の繁華性を誇る商業地域で、今後も現況の繁華性を維持するものと予測する。地価は一般的要因の影響を受けて、当分緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格はJR線及び私鉄沿線の主要駅近辺の取引事例を採用して求めたもので、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は土地の収益性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が高い反面、試算の過程において想定の要素があることも否定し難い。市場は売買価格を中心に収益力を勘案して形成されていると判断されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

船橋駅前の商業集積地から広がる商業地域であり、安定した需要が認められる。収益不動産を中心に取得需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地周辺は、船橋駅前の商業集積地から広がる商業地域である。比準価格は同一需給圏内における取引事例を分析して求めたものであり、市場性を反映した規範性の高い価格である。一方、更地であることから想定要素は多いものの、同一需給圏は賃貸市場、投資市場が成熟していることから、投資採算性を反映した収益価格も重視すべき価格である。以上より比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。駅からやや距離はあるが、JR中央・総武線沿線の住宅地域で、一般的要因の影響の下、地価は微増傾向で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する京葉道路以南の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状の利用が続くものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は微増傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅にアパートが混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR「船橋」駅北口に近接する商業地域で繁華性に優れ、需要は強含みで、地価は一般的要因から微増傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、中高層の店舗ビル・店舗併用事務所が建ち並ぶ普通商業地域である。投資採算性を反映した収益価格は商業地において重視されるべき価格であるが、賃料の遅行性等からやや低位に求められた。比準価格は比較的最近の事例で、格差修正率はやや大きいものの、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、周辺類似の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の近隣商業地域で、駐車場用地等の未利用地に賃貸マンションの建設が多く見られる。投資需要の増大により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の価格は基本的には収益性に基づき形成されるが、本件においては想定賃料、基本利率等につき長期的な観点から保守的な数値を採用しており収益価格が低位に試算された。一方、比準価格は船橋駅周辺における近時の需給動向及び地価動向を反映した規範性高い取引事例を採用しており客観的で信頼性が高い。従って本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。