千葉県船橋市宮本５丁目４６６番３外(大神宮下駅・船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


234,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市宮本５丁目４６６番３外(千葉県船橋市宮本５−１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を234,000円/㎡としました。

千葉県船橋市宮本５丁目４６６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市宮本５丁目４６６番３外
住居表示宮本５−１−１０
価格234,000円/㎡
交通施設、距離大神宮下、270m
地積82㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大神宮下駅周辺の小規模小売店舗等の多い地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価はやや強含み傾向である。
地域要因の将来予測大神宮下駅周辺の小規模小売店舗等の多い商業地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測される。地価は需要が堅調であるため、上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び隣接市の鉄道沿線の商業地域又は住商混在地域である。需要者は地元地縁性を有する小規模事業者が中心である。旧来からの小売店舗等は大型店舗への顧客流出等の影響で衰退傾向にあるが、最寄駅への接近性から共同住宅等収益物件に対する需要は認められる傾向にあり、需要の中心となる価格帯は規模により大きく異なるため一概には言い難いが、80㎡程度で2000万円前後である。
一般的要因船橋市の商業地は、低金利や概ね堅調な賃貸市況により、収益用不動産に対して、地元の富裕層等の投資家を中心とした根強い需要が認められる。

小畑昌也氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑昌也
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業用地としての需要は弱いが、駅近のため背後住宅地の価格動向に牽引され、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測既存小売店舗のほか、近年ではアパート等も建ち並び、用途が混在している。当面は店舗併用住宅地域として、現状維持で推移すると予測する。今後の地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として京成本線、JR総武線沿線のやや繁華性の低い商業地域又は商住混在地域。需要者は地元地縁性をもつ小規模事業者が中心である。旧来の小売店舗は大型店舗への顧客流出を背景に衰退傾向にあり、商業用地としての需要は弱く、近年では、駅近の店舗併用マンション用地等に需要が移ってきている。商業地の土地取引が少なく、規模や価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気回復や金融緩和政策を背景に、収益用不動産に対する投資需要は根強く、市内商業地の地価は安定的に推移した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6960638
北緯 139度9923951

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

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参考：近隣駅の地価相場

大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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