千葉県船橋市日の出２丁目１１番(大神宮下駅・南船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


68,100円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市日の出２丁目１１番(千葉県船橋市日の出２−１７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,100円/㎡としました。

千葉県船橋市日の出２丁目１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市日の出２丁目１１番
住居表示日の出２−１７−１
価格68,100円/㎡
交通施設、距離船橋、2,100m
地積13,484㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫、事務所兼工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模の工場等が集まる臨海工業地域
前面道路の状況北西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田洋一
価格68,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大中規模工場を中心とする地域であるが、流通業務用地としての利便性に恵まれていることから、物流施設の需要が高まりつつある。
地域要因の将来予測街路条件がやや弱いものの、利便性に恵まれていることから物流施設用地としての需要が高まっている。当面は同様の傾向が継続し、物流適地の地価は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、物流施設、大規模工場等が立地する浦安市から船橋市にかけての臨海工業地域が中心であるが、用途の特性上、東京湾岸の広域に及ぶものと思われる。主たる需要者としては、賃貸用倉庫の所有を目的とした投資法人、物流業務を展開する事業法人、工場、倉庫の所有を目的とした事業法人等が想定される。近年のインターネット通販事業の拡大等に伴い高機能な物流施設が求められており、物流施設適地については地価の上昇傾向が継続している。
一般的要因当地域は交通利便性に優れるため物流施設適地については地価の上昇傾向が見られるが、その他の工業地については需要に大きな変化は見られない。

若松利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士若松利幸
価格68,200円/㎡
個別的要因特に個別的要因はなく、新たな変動もない。
地域要因臨海部の工場や倉庫が混在する工業地域で、周辺の流通業務用地の需要増の影響を受け、地価は上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測臨海部の工場と倉庫が混在する工業地域で、特に変動要因はなく、今後とも現状が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね対象標準地が属する葛南地域のほか東葛地域と千葉市の工業地域である。近隣地域は臨海部に位置し、工場と倉庫が混在しており、想定される需要者は圏域内外の製造業、流通関連の法人事業者であるが、対象標準地の画地規模と街路条件から、流通専業の事業者の需要は弱く、自用の工場や倉庫の事業者が主たる需要者になるものと思われる。都心に近い当該地域の需要は強く、当分上昇傾向は続くものと思われる。 
一般的要因中国や新興国経済の減速等海外要因に不安定要素はあるものの、国内の景気は緩やかな回復傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6830016
北緯 139度9783659

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県市川市二俣新町１７番９外千葉県船橋市本町４丁目１６２８番２千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０及び２３２５番１１千葉県船橋市藤原町２丁目２８４番６６千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２０２千葉県船橋市南本町３８８番２外千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市栄町２丁目２番１６１千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０千葉県船橋市宮本４丁目２２５番１千葉県船橋市日の出１丁目５番５３千葉県船橋市西浦２丁目６番２外千葉県船橋市栄町２丁目３番３３千葉県船橋市西船５丁目４４８番２千葉県船橋市本町６丁目１３４６番３千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市浜町１丁目４番６７千葉県船橋市湊町２丁目２７２０番１５８千葉県船橋市潮見町２０番３千葉県船橋市潮見町２０番３千葉県船橋市栄町２丁目２番１６１

参考：近隣駅の地価相場

大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)二俣新町駅(地価相場 275,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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