千葉県船橋市宮本６丁目１８１４番５(大神宮下駅・東船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
193,000円
2017年01月01日に行った千葉県船橋市宮本６丁目１８１４番５(千葉県船橋市宮本６−２１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を193,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市宮本６丁目１８１４番５ |
| 住居表示 | 宮本６−２１−１５ |
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船橋、1,100m |
| 地積 | 172㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
張間雄次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 張間雄次 |
|---|---|
| 価格 | 192,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格形成要因に影響する変動は特には認められない。 |
| 地域要因 | 駅距離がやや遠い既存住宅地である。利便性や住環境がやや劣るので、需要の上昇は見られるがやや緩慢である。地価変動は停滞している。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅から徒歩可能圏にある戸建住宅が主として建ち並ぶ熟成した住宅地域である。今後も現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 対象標準地の同一需給圏は、船橋市内のJR総武線駅徒歩圏の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、戸建住宅利用にあっては、50坪程度の土地で3200万円、新築住宅で4800万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和が進み賃貸不動産への需要が増加している。株価も回復傾向にある。金利も極めて低いので住宅への投資は増加している。 |
淳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 淳子 |
|---|---|
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 船橋駅徒歩圏にあり、一般住宅を中心とした住宅地域である。商業施設への接近性、交通利便性が高く、地価は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした成熟した住宅地であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主要駅である船橋駅周辺の駅徒歩圏の住宅地域である。戸建住宅を中心とした地域で、利便性が高く、住環境も良好なため、相応の需要が認められる。需要者の中心は、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心的である。需要の中心となる価格帯は、一般住宅用土地で30坪∼40坪程度で2，000万円∼3，000万円程度が多い。 |
| 一般的要因 | 経済は緩やかな回復基調にある。低金利政策が需要の底支えをしている。船橋市の人口は増加傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度699444 北緯 139度995503 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
千葉県船橋市本町４丁目１６２８番２千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市古作町６６１番千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市西船５丁目３７０番１千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市東船橋１丁目２００４番１７千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市市場５丁目２４０２番２外千葉県船橋市宮本４丁目２２５番１千葉県船橋市本町６丁目１３４６番３千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市市場１丁目１９６８番６千葉県船橋市本町４丁目１６５１番１外千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外千葉県船橋市東船橋２丁目２００６番８
参考：近隣駅の地価相場
大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード