地域要因

街路条件、環境条件の大きな変化はなく、今後も現状で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

今後も現状のまま大きな変化はなく推移していくものと予測する。

価格決定の理由

若干、アパート等の収益物件も混在するが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。自己使用の取引が大部分であって、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集しえた。本件については比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる既成の住宅地域であるが、府中市中心部からは距離があり利便性がやや劣る。ただ地域的には成熟しており、今後も現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

府中駅から徒歩圏内の区画が整った住宅地域である。近隣地域に目立った変化は認められない。地価は僅かながら上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

区画整理済の落ち着いた環境の低層住宅地域であり、当面は目立った変化はなく推移して行くと予測される。地価は強含み傾向が継続している。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションやアパート等も見受けられるが、従来から土地を所有し有効活用を行う地主経営のものが多い。収益物件を建築する目的で新規に土地を購入するケースは稀である。その為、収益性が地価を形成している度合いは少なく、主に周辺類似地の取引価格により相場が形成されていると判断される。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考に止めて、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、近隣地域周辺及び類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの混在住宅地域で、店舗需要は弱いものの住宅地としての潜在的需要はあり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの住宅、マンション、店舗等が混在する地域であるが、地域要因に変動は無く、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準はほぼ横ばいからやや上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

当該地域は東八通り沿いの混在住宅地域で、収益物件の取引も見られるが、賃料が地価に見合うほどは収受できておらず、収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は小金井市内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。従って、本件では比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵小金井駅・東小金井駅とも利用可能な徒歩圏内の住宅地域。地域要因に特段の変化は認められない。地価はやや上昇傾向の推移である。

地域要因の将来予測

アパートや官舎などの共同住宅が多い住宅地域である。特段の変動要因はなく今後とも現状を維持して推移するものと予測する。一般的な市場動向を反映し、地価はやや上昇傾向にあると推測する。

価格決定の理由

近隣は宿舎やアパート等の共同住宅が存する住宅地域である。対象地の画地規模では土地採算性に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は比準価格に比べ低位であり、新築物件の投資需要は殆ど見込めない。比準価格は需要の中心である戸建住宅地の事例を採択し決定しており、現実的実証性を有する。よって、比準価格を基準に収益価格を参考とし、最近の市場動向や代表標準地との価格均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

普通住宅地域としての特性を維持しており特段の変動要因も認められない。地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とする普通住宅地域として成熟しており、その位置づけが変化する要因は認められず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

小規模のアパートや共同住宅が散見されるが、賃料水準が低位に推移しているため収益物件としての市場は非常に小さい。取引の中心は専ら居住の快適性に着目した自用の住宅地としてのものである。したがって、収益価格は市場の特性と乖離しており試算しなかった。よって、実証的な比準価格を中心に、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の限界に近い住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とした既成住宅地域であり、今後とも現環境を維持しつつ推移して行くものと予測する。地価は若干の上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 地域の地価は、戸建住宅用地の取引価格に主導されていて、対象標準地の画地規模では土地投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないので、新築物件用の投資需要は殆ど見込めない。比準価格については規範性の高い5取引事例から求められており、需要の中心である自用目的の価格として実証的で適正と判断する。よって、比準価格を基準に、代表標準地との価格均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調布駅から距離のある住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での取引が中心の住宅地であり、収益性よりも周辺での取引価格が価格決定における主要な指標とされることから、本件では収益還元法は非適用とした。よって、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用のうえ代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏域に存しており、住環境も整っている。。近隣地域内に目立った変化は認められない。地価は上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

世帯で居住する目的で戸建住宅を購入することが多い地域である。その為、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格が決定される傾向が強い。周辺には低層共同住宅も見られるが、地主が節税目的等で遊休土地を有効活用する為に建築している場合が多く、投資家等が新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ないと言える。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。