東京都小金井市前原町４丁目６９４番１(武蔵小金井駅・多磨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


293,000円

2017年01月01日に行った東京都小金井市前原町４丁目６９４番１(東京都小金井市前原町４−１２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を293,000円/㎡としました。

東京都小金井市前原町４丁目６９４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都小金井市前原町４丁目６９４番１
住居表示前原町４−１２−２６
価格293,000円/㎡
交通施設、距離武蔵小金井、1,500m
地積232㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況北30.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩井喜一氏による調査レポート

不動産鑑定士岩井喜一
価格293,000円/㎡
個別的要因画地規模はやや大きいが、店舗併用マンション用地などの需要は期待できる。代替競争関係にある不動産との競争力に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの混在住宅地域で、店舗需要は弱いものの住宅地としての潜在的需要はあり、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの住宅、マンション、店舗等が混在する地域であるが、地域要因に変動は無く、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準はほぼ横ばいからやや上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR中央線沿線の小金井市及びその周辺市内に存する幹線道路沿いの混在住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの取得者が多い。住宅地に対する需要も増えつつあるが、当該標準地は武蔵小金井駅からバス利用で、住環境もやや劣るため地価はほぼ横ばいからやや上昇傾向で推移している。取引される画地面積は様々で、総額による価格帯の把握は難しい。単価は1㎡あたり250，000円から400，000円程度と思われる。
一般的要因景気は引続き回復基調にあるが、やや不透明感がでてきた。小金井市は人口は増加傾向、地価はやや上昇傾向で推移している。

千葉祐之氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉祐之
価格293,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からバス利用圏内の住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は都道沿いの多磨霊園に近い住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、地域要因に変動はなく、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。地価は若干の上昇傾向で推移すると思料される。
市場の特性 同一需給圏は市内全域である。前面道路である東八道路沿いにはロードサイド型の店舗が見られるが、アパートや戸建住宅も見られ、標準地付近では、畑も残っており、背後地域も熟成度は高くない。このように住商混在地域であるが、商業地としての需要はそれほど強くない地域と思料される。また、武蔵小金井駅からバス利用で、住環境もやや劣るため地価は若干の上昇程度で推移している。取引される画地面積は様々で，総額による価格帯の把握は難しい。
一般的要因人口は微増し、高齢化が進んでいる。駅から徒歩圏内の住宅地の地価は上昇傾向にあるが、バス利用圏は弱含みの上昇程度である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6890997
北緯 139度5074304

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵小金井駅(地価相場 342,000円/㎡)多磨駅(地価相場 280,000円/㎡)東府中駅(地価相場 297,000円/㎡)新小金井駅(地価相場 347,000円/㎡)国分寺駅(地価相場 296,000円/㎡)多磨霊園駅(地価相場 280,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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