地域要因

交通利便性の高い既成住宅地域であり、常に一定の需要は存する。地域要因に変動はみられないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした駅への接近性に優る住宅地域であり、近隣地域の地価水準に変動をもたらす要因は特段見当たらないことから、今後もしばらくは現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自用目的での取引が多く、居住の快適性が重視される傾向にある。共同住宅も散見されるが、多くは所有地の有効活用によるものであり、投資対象としての収益性を中心に地価が形成されているとは認めがたい。よって、需要者の取引動機を直接的に反映している比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は無い。駅からは徒歩圏内にあるが、西武国分寺線沿線は市内中心部と比べ需要に力強さはなく、地価は若干の上昇に留まる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる既成の住宅地域として熟成しているため特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は収益性より居住の快適性を指向する住宅地域にあり取引は自用目的が中心である。賃貸物件は旧来の地主による有効活用や節税目的のものが多く、賃料水準に土地への投資採算性が殆ど考慮されていないため収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は恋ヶ窪駅勢圏の類似性の高い事例を採用し試算したもので実証的である。したがって本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められないため、当面は現状のまま推移するものと見られる。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であり、既存の店舗ビル等は一定の収益性が確保されていると考えられ、商業的地域では斟酌すべき価格である。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや距離のある住宅地域であるが、景気回復の期待感から住宅需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当該地域に影響を与える特段の要因はみられず、戸建住宅地域として良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地の典型的な市場参加者は、自用の一般住宅として利用する個人であり、彼らの関心は収益性よりも居住の快適性、利便性である。また、近隣地域は一般住宅が多い地域で最寄り駅から遠いため、自己使用目的での取引が支配的であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。そこで、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接の駐車場が戸建分譲されたほかは地域要因に特段の変動はない。景況感の改善により、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅の中に中小規模の工場等が混在する住宅地域であるが、中長期的には住宅地域として移行が進むものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は工場も混在する住宅地域に存するが、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。アパート等で賃貸物件は見受けられるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。よって、市場の特性がより反映された比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を試算した。

地域要因

駅からはやや離れた住宅地域で、地域内は小規模住宅が多く、周辺にはマンション、畑等も混在し、とくに変動はない。

地域要因の将来予測

地域内には格別の変動要因もなく、当面は住宅地域としての現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国分寺駅徒歩圏内の住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、自己居住を目的に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益価格の影響はほとんどない。したがって停滞気味の市場動向等も勘案のうえ代表標準地価格との検討も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小平駅前の商業地域で目ぼしい新規の出店等はないが、一般的要因の影響で地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い、成熟した既成住宅地域内にあって、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

駅近の成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するが、小平駅北口駅前の再開発が検討中で、利便性の向上が期待され、地価は、安定した需要、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を背景にやや強含みと予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の戸建住宅の取引が中心で、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されると考えられる。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益性が地価形成に及ぼす影響は大きくはない。以上により比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小川駅周辺の整備、周辺地域での街路の整備が予定されているが、進捗は緩慢であり、影響も小さいと考えられる。

地域要因の将来予測

最寄駅周辺での整備計画があるがその影響は小さく、地域の発展または衰退を促す要因は特に認められない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、アパートなどの収益物件も見うけられるが、自己所有の戸建住宅が中心であり、収益性を中心に土地価格が決定される土地柄ではない。需要者の意思が直接的に反映される取引市場で成立した価格が重要な指標になっていると考えられるため、比準価格を標準に、収益価格は参酌するにとどめ、代表標準地との検討をふまえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗の連たん性が向上してる幹線道路沿いに位置しているものの、一般的要因の影響下にあり、地価は横ばい又はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都道沿いの路線商業地域として、低層店舗を中心とした土地利用で推移するものと予測する。車両通行量が多く、今後とも店舗の集積度が向上するものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。