地域要因

住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整理済の成熟した住宅地域であり、今後も現況の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模も小さく間口も狭く、共同住宅を建築し資産運用を行うことが困難であるため、収益還元法を適用できなかった。標準地の最有効使用は低層住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段、価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はなく、近隣地域の地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

空地等の低未利用地も見られる住宅地域で、長期的にはこれら地域内低未利用地の宅地化が進むものと予測されるが、当面は、現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域の土地取引は自用目的が主であり、この取引が取引水準を形成していることから、前年公示価格を基礎として、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の既存住宅団地に存しており、当該エリアの需給は近年弱含み状態が続いている。ほかに地域の価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地であるが、一区画が小さめの画地が多いこと、最寄駅からやや遠いことが敬遠されて、近年では地価下落傾向が続いている。価格形成要因に変動はなく、当面は当該状況が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、武蔵高萩駅の徒歩圏外に存していること、及び画地規模が小さいことが敬遠されて近年の不動産需要は弱い。当該地域では居住環境を求める戸建住宅中心の価格形成がなされ、賃貸需要に基づく収益性に着目した投資行動はほとんど見込めない。このような環境の中、当該地域における不動産取引市場の実態は自用目的の取引が支配的であるため、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因により、住環境良好な近隣地域の地価も静態的である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏外であるが、区画整然とした閑静な住宅地域として熟成度は高く、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、標準地積が経済合理的賃貸経営が可能な規模でない。したがって収益需要は小さく収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが、規範性の高い事例を中心に求めた価格は市場実勢を顕現できたと判断する。よって当該比準価格を採用し、さらに近年の地価の傾向と前年公示価格を基礎としつつ、単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅への接近性、住環境が劣る農家住宅地域は、需要の減少から地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅は農業従事者による自己使用目的の取引が中心であり、収益性を指標に価格形成がなされていないことから収益価格の算定は行わなかったが、取引市場の実情を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討、市街化調整区域内の法規制、開発動向等も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

未利用地が残る戸建主体の住宅地で、坂戸駅へは徒歩圏外です。

地域要因の将来予測

徒歩圏外の住宅地なので、宅地の流動性は景気動向に左右されます。このためしばらくの間は、現状を維持すると予測します。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるので賃貸市場から価格水準の導出も可能ですが、経済合理性を充足できる賃貸面積の確保が出来ないので収益価格の算定は見送りました。標準地周辺は快適性を重視する自己居住を目的とした取引が中心となっているので、実証的な取引価格に軸足を移すことで比準価格を標準とし、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地需要は堅調であるが中心部と郊外周縁部との需要格差で市街化にあっても相対的な需要減、価格水準の若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅を中心とした住宅地域を形成している。今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。市街地周縁の地域では相対的な需要減少により価格水準はやや弱含みである。

価格決定の理由

当該地域は川越西部郊外の住宅地域であり需要の中心は自用の戸建である。比準価格は同一需給圏内の事例から試算しており取引実勢を反映し信頼性が高い。収益価格は居住用不動産の効用と地価水準との連動性の稀薄さ、初期投資額増加によるコスト高等により低位に試算されたと思料する。そこで本件では前年度評価額を基礎として、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地並びに周辺基準地等の均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅への接近性、住環境が良好な住宅地域で、需要は安定的であり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。

価格決定の理由

需要者の中心は自己の居住目的で取得する個人等であり、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視して価格形成がなされること、収益採算性に見合う建物想定が困難であること及び土地価格が取引市場の取引価格をもとに形成されている地域であることから、収益価格の算定は行わなかったが、市場の実情を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び千代田地区の市場動向にも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。