埼玉県鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９(若葉駅・坂戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,000円

2017年01月01日に行った埼玉県鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,000円/㎡としました。

埼玉県鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９
住居表示 
価格88,000円/㎡
交通施設、距離若葉、1,200m
地積153㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

巣合勇次氏による調査レポート

不動産鑑定士巣合勇次
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はなく、駅距離や生活利便性等は問題ないが当該地域の需要は普通程度であり地価動向は概ね横ばいと思料する。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線若葉駅を中心に、鶴ヶ島駅、坂戸駅を最寄駅とする鶴ヶ島市及び隣接市町内の住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。概ね熟成した住宅地域であるが、現況では需要が多くはない地域であることから、取引動向は活発とはいえない。したがって、新築戸建住宅の成約水準の把握は難しいが、概ね2千万円台半ばから後半程度と考えられる。
一般的要因イギリスのEU離脱問題など海外経済の不確実性も高まっているものの、東京オリンピック等の要因もあり、緩やかな景気回復が期待されている。

中山健人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健人
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で安定的に推移しており、地域要因に特筆すべき変動はなく、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、建築協定による建築物等の基準により、今後も既存住宅の建替えが行われつつ現状の住環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線沿線で、鶴ヶ島市を中心に坂戸市、川越市の住宅地域。需要者の中心は圏域内の居住者又は周辺市からの転入者で、30歳代の一次取得者層である。駅徒歩圏では利便性が指向され需要は安定的であるが、接近性や生活利便性の劣る郊外部の需要は限定的で、需要の二極化が続いている。近隣地域は既存住宅の建替えや中古物件が取引の中心となるが、中心価格帯は新築戸建で2，000万円台半ば∼後半程度である。
一般的要因景気は雇用・所得の改善により緩やかな回復基調が続いている。市の人口は概ね横ばい、老年人口は増加傾向で、取引件数は前年と大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9421262
北緯 139度39624

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県入間郡鶴ケ島町大字中新田字東久保３２番４埼玉県入間郡鶴ケ島町大字脚折字鶴ケ島６８６番３外埼玉県鶴ケ島市大字藤金字大境８４６番７１埼玉県鶴ケ島市脚折町３丁目３１番６埼玉県鶴ケ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７埼玉県鶴ケ島市脚折町５丁目１１番６外埼玉県鶴ケ島市大字藤金字柴山８９０番７７埼玉県鶴ケ島市大字鶴ヶ丘字長竹８０６番埼玉県鶴ケ島市富士見２丁目２０番６外埼玉県鶴ケ島市大字下新田字羽折６２１番２４７埼玉県鶴ケ島市大字太田ヶ谷字新田４２４番１埼玉県鶴ケ島市大字藤金字柴山８９０番７７埼玉県鶴ケ島市大字下新田字羽折６２１番２４７埼玉県鶴ケ島市富士見２丁目２４番２埼玉県鶴ケ島市大字太田ヶ谷字新田４２４番１埼玉県鶴ケ島市大字太田ケ谷字新井５０７番１外埼玉県入間郡坂戸町大字坂戸字鶴ケ島５０１番２の一部埼玉県入間郡坂戸町中富町３４番９埼玉県入間郡坂戸町元町１１２２番９埼玉県入間郡坂戸町日の出町２４８番７外埼玉県坂戸市泉町３丁目２２番９埼玉県坂戸市緑町４番４埼玉県坂戸市関間１丁目１８８番３８

参考：近隣駅の地価相場

若葉駅(地価相場 105,500円/㎡)坂戸駅(地価相場 105,000円/㎡)一本松駅(地価相場 91,200円/㎡)鶴ヶ島駅(地価相場 106,000円/㎡)北坂戸駅(地価相場 103,500円/㎡)笠幡駅(地価相場 82,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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