地域要因

周辺では大規模な土地区画整理事業が進むが、当地域への影響は緩やかであり、顕著な価格の上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の駅に近いエリア一帯は土地区画整理事業が進行中の住宅地であるが、近隣地域はこれに含まれず、街路整備等の計画もないことから、当面は現状を維持して価格も横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便地域ではあるが、住環境に優れた地域である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められないが、今後良好な住宅地として徐々に熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、換地を取得した地主による有効利用に基づくものが多く、収益目的の土地取引は少ない。最寄駅よりバス便地域であるため、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。従って、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求められた規準価格にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持して推移する中にあって、徒歩圏外に位置する当地域の住宅地の価格は微増に留まっている。

地域要因の将来予測

周辺には空地も残る中に中小規模一般住宅が多く建つ住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外に所在するため住宅地としての熟成のスピードは緩やかで、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は北浦和駅勢圏（最寄駅東浦和駅を含む）の徒歩圏外の周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視され本件では著しく低位に試算された。以上を総合的に勘案して、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的使用等に変化はなく現状を維持してゆくものと予測される。

価格決定の理由

低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の信頼性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地との規準価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東岩槻駅からバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

空地が有効活用されることにより、徐々にではあるが戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は東岩槻駅、岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の農家集落地域で特に目立った地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域では、市立和土小学校を近くに位置し農家集落地域である。行政的な制約から当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は長期的下落基調で推移してきたことにより底値を探る展開にある。

価格決定の理由

収益価格については市街化調整区域で賃貸市場が未成熟であるため、試算を断念した。比準価格は岩槻区内の広域的見地に立って信頼性高い多数の資料を用いて試算した。よって、市内市街化調整区域内の代表標準地との均衡を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり評価決定した。

地域要因

岩槻駅東口前にビジネスホテルが今年2月初めに開業の見込み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があったが、収集できた事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は商業繁華性がやや弱いため、必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域ではないこと及び多数の類似する賃貸事例の収集に限界があったことから比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地との規準価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

田畑と農家住宅、一般住宅の混在する地域。生活利便性が劣り、地価水準は下落傾向。

地域要因の将来予測

農家住宅と戸建住宅が混在する地域として成熟しており、市街化調整区域であることからも、当面は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

適正な造成工事費を求めることは困難であるため、原価法の適用を断念した。また、農家集落地域であるため、アパートや戸建ての賃貸住宅の供給や需要は希薄であり、十分に規範性のある賃貸事例を収集することは困難であったため収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、建築協定により共同住宅の建築が規制されているため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、収益還元法については用途地域が第1種低層住居専用地域内で適用が現実的でないため、及び後述の非適用の理由などにより採用は見送った。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

東岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は東岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、収益還元法については用途地域が第1種低層住居専用地域内で適用が現実的でないため、及び後述の非適用の理由などにより採用は見送った。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、建築協定により共同住宅の建築が規制されているため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心の既存住宅地域で、価格形成における収益性のウェイトは相対的に低い。規範性の高い賃貸事例を数多く取集するには限界がある。一方、取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に散見される空き地にロードサイド店舗が開業し、路線商業地として熟成していくものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整理が施行中であるが、岩槻区への聴取から周辺は概ね終了している。幹線道路沿線に空き地が散見され、路線商業地域として熟成していくものと思料する。当面、地価水準は現状のままで推移するものと思料する。

価格決定の理由

典型的需要者が個人投資家であることに鑑みれば収益価格を重視して鑑定評価額を決定すべきであるが、幹線道路沿いの路線商業地は個別性が強く、また比較的広範囲に点在する傾向にあり、資料の収集及び分析並びに各価格形成要因の比較は困難である。よって、十分な資料に基づく市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準に収益性を反映した収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

面的に整備された住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済への影響は不透明で地価は下落基調。

地域要因の将来予測

当該地域は、面的に整備された住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件評価では比準価格のみの試算となった。収益価格は、近隣地域及びその周辺は戸建住宅としての利用が中心であるため試算が困難であり、積算価格については後述の理由のため試算できなかった。したがって評価に当たっては、前年価格との連続性を考慮し、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を決定した。