地域要因

一般住宅を中心とする住宅地域。電車の本数がやや少ない姫宮駅が最寄駅であり、東武動物公園駅周辺の住宅地と比較して、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。東武動物公園駅よりも電車の本数が少ない姫宮駅が最寄駅であり、需要はやや弱含みである。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

地域環境により標準地周辺でのアパート等の収益物件は皆無で、戸建住宅が定期借家で賃貸されるケースが考えられる程度。よって後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。又、積算価格についても後述の通り原価法が適用できなかった。以上より、比準価格を採用し代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済への影響は不透明で地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。本件では、後述の理由で積算価格が求められなかったため、調整に当たっては前年価格との連続性の中で、代表標準地価格との均衡に留意し、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめて鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域に指定されているとともに、利便性及び住環境が劣るため、土地需要の本格的な回復は遅れている。

地域要因の将来予測

駅・市中心市街地との関係位置や法規制からみて、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

一般住宅や農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、取引の中心はエンドユーザーによる自己使用目的である。また、賃貸市場が未成熟で、収益価格が把握できなかったため、本件では比準価格を重視しつつ、（8）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

春日部市の流通業務地であり、需要増加トレンドから、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域及びその周辺では、春日部市庄和インター付近での企業誘致や支援制度と相まって需要は増加しており、地価水準については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は幹線道路沿いの流通業務地であり、収益価格は建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため、地域の価格水準より低位に求められた。また、後述の理由により原価法による積算価格は試算できなかった。以上より、市場の特性、試算価格の特徴、代表標準地価格との均衡に留意し、地域の価格水準を反映している実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地区画整理事業完了後の住宅地域で、住環境が比較的整っているが、土地需要の本格的な回復は遅れている。

地域要因の将来予測

既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

北春日部駅西口からの徒歩可能圏内に位置する土地区画整理事業完了後の住宅地域で、アパート等の収益物件も見受けられるものの、収益目的の土地取引は極めて少なく、エンドユーザーによる自己使用目的の取引が中心である。よって本件では、比準価格を重視しつつ、（8）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益価格は価格決定に及ぼす影響が少ないと認められるため、調整に際して参考程度にとどめた。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理後の住宅地域であるが、最寄り駅が各駅停車駅で本数が少ない。駅勢圏では中位程度のエリアである。地価水準は昨年と同様で横這いである。

地域要因の将来予測

既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は、昨年と同様で横這い傾向が続いている。当面はこのまま推移していくもの予測する。

価格決定の理由

駅から徒歩で約9分程度の住宅地域で、周辺には、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格の比較考量は参考程度に留め、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道4号線沿いの沿道型施設を中心とした路線商業地域であるが、商況はあまり冴えない地域である。地価下落率は、昨年と同程度である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自動車サービス沿道型施設が建ち並ぶほか飲食店舗施設、駐車場等も見られる路線商業地域である。賃貸物件は、テナント需要の減退による賃料水準低下のために収益性が逓減している。従って、収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、利便性もまずまずであるが、土地需要の本格的な回復は遅れている。

地域要因の将来予測

既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

春日部駅東口からの徒歩圏に位置する既成市街地内の住宅地域で、アパート等の収益物件も見受けられるものの、収益目的の土地取引は極めて少なく、エンドユーザーによる自己使用目的の取引が中心である。よって本件では、比準価格を重視しつつ、（8）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益価格は価格決定に及ぼす影響が少ないと認められるため、調整に際して参考程度にとどめた。

地域要因

春日部市東口至近の商業地域であるが、明白な景気回復の影響は無く、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、春日部駅東口至近の商業地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は春日部駅東口周辺の商業地域であり、収益価格は建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため、地域の価格水準より低位に求められた。また、後述の理由により原価法による積算価格は試算できなかった。以上より、市場の特性、試算価格の特徴、代表標準地価格との均衡に留意し、地域の価格水準を反映している実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅の中にアパート等が見られる地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒歩圏にあり、地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅西口中心地では複合ビルの取引も見られ、分譲マンションも好調のうち完売したが、小売業の販売低迷は続いている。地価は不安定だが横這い傾向。

地域要因の将来予測

昨年も駅西口メイン通り商業地に指標となる取引が見られ、分譲マンションも完売となったが、賃貸市場は依然として停滞しており、需要は弱まっている感がある。今後は東口中核の西武デパート閉店の影響が懸念される。

価格決定の理由

収益価格は中層店舗兼事務所が基盤となっているが、新規賃貸物件は建築コストや人件費等の上昇や権利金・保証金等の減額により収益性が逓減し、現実の地価水準とやや乖離している。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに前年標準地及び前年指定基準地等の価格等からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。