埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２(姫宮駅・北春日部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,300円

2017年01月01日に行った埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２(埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２−１０−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,300円/㎡としました。

埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２
住居表示東姫宮２−１０−３３
価格61,300円/㎡
交通施設、距離姫宮、600m
地積204㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤秀一
価格61,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね宮代町、杉戸町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち宮代町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は700万円程度、新築の戸建物件は1，900∼2，400万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微増、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価の下落は鈍化傾向。

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格61,200円/㎡
個別的要因東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因一般住宅を中心とする住宅地域。電車の本数がやや少ない姫宮駅が最寄駅であり、東武動物公園駅周辺の住宅地と比較して、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。東武動物公園駅よりも電車の本数が少ない姫宮駅が最寄駅であり、需要はやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。土地相場は坪20万円台前半程度である。
一般的要因宮代町では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9993538
北緯 139度7388654

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県北葛飾郡杉戸町大字本郷字東下７０７番１外埼玉県春日部市大字上蛭田字中通４０５番３及び４０６番７埼玉県春日部市大字粕壁字川久保３２９番５埼玉県春日部市大字大畑字東己ノ起８５０番１０埼玉県春日部市大字梅田字新田８７６番１外埼玉県春日部市大字小淵字山下１１０７番５埼玉県春日部市本田町１丁目９８番３埼玉県春日部市大字小淵字前田２３７番８埼玉県春日部市梅田２丁目５９９番５埼玉県春日部市新宿新田字大砂３５５番２６２埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外埼玉県南埼玉郡宮代町字川端１０５番２

参考：近隣駅の地価相場

姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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