埼玉県春日部市浜川戸１丁目１１番８(八木崎駅・北春日部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った埼玉県春日部市浜川戸１丁目１１番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

埼玉県春日部市浜川戸１丁目１１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市浜川戸１丁目１１番８
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離八木崎、700m
地積180㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格101,000円/㎡
個別的要因南東側道路で、日照・通風等が優れており、選好性が増している。規模が大きいが、需要が高いので競争力がある。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理後の住宅地域であるが、最寄り駅が各駅停車駅で本数が少ない。駅勢圏では中位程度のエリアである。地価水準は昨年と同様で横這いである。
地域要因の将来予測既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は、昨年と同様で横這い傾向が続いている。当面はこのまま推移していくもの予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線の住宅地域で、概ね春日部市の圏域である。需要者の中心は春日部市内の一次取得者層の居住者が大半を占め、同一需給圏内及び近隣市町村からの転入者で、圏外からの転入者は少ない。需給関係は安定している。同一需給圏内の大きな開発はない。土地は標準的規模150㎡で、1，530万程度、新築の戸建物件は、3，040万円程度（土地150㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因昨年1年間の土地取引件数はほぼ横這い、新設住宅着工戸数は増加している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

石川輝氏による調査レポート

不動産鑑定士石川輝
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の駅徒歩圏内の住宅地域であり、居住環境が良好で相応の引き合いがあるため、地価が安定的な地域。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に成熟しており今後も現状のまま推移するものと考える。なお、景気は緩やかに回復基調にあり個人消費も概ね堅調にあるため、しばらくは地価は横這いで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、東武野田線「八木崎」駅を圏域とする低層住宅地域である。主たる需要者は、新築建売住宅や中古戸建住宅の取得を目的とした一次取得者であり、居住環境及び販売総額が意思決定の主要な要素となっている。野田線沿線であるが、区画整理事業済みの居住環境が良好な住宅地であり、堅調な引き合いが見られる。土地取引単価は約坪35万程度、新築住宅の中心価格帯は3，000万円程である。
一般的要因企業業績の改善に足踏みが見受けられるが、個人消費は概ね堅調であり景気は緩やかに回復基調にある。但し海外経済等のリスクに留意すべきである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9828838
北緯 139度7409796

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県春日部市大字粕壁字町並６２６９番１埼玉県春日部市大字八丁目字前９４番３埼玉県春日部市大字粕壁字川久保３２９番５埼玉県春日部市大字粕壁字浜川戸５８８３番１埼玉県春日部市大字藤塚字根郷下２５０番９９埼玉県春日部市中央１丁目２番３ほか１筆埼玉県北葛飾郡庄和町大字上柳字堀之内東７１番埼玉県春日部市大字大畑字東己ノ起８５０番１０埼玉県春日部市大字新方袋字上繩耕地９３６番３０埼玉県春日部市大字梅田字新田８７６番１外埼玉県春日部市大字粕壁字内出４４３０番１外埼玉県春日部市大字小淵字山下１１０７番５埼玉県春日部市豊町１丁目１５番１５埼玉県春日部市中央１丁目５８番４埼玉県春日部市一ノ割４丁目７９６番７埼玉県春日部市大字増富字本田耕地１０９番１外埼玉県春日部市本田町１丁目９８番３埼玉県春日部市中央１丁目８番１０埼玉県春日部市大字小淵字前田２３７番８埼玉県春日部市豊野町２丁目３０番９埼玉県春日部市大字内牧字上原新田３４６１番１外埼玉県春日部市大字八丁目字前２０９番１０埼玉県春日部市谷原２丁目１０番２埼玉県春日部市豊町５丁目１５番４埼玉県春日部市梅田２丁目５９９番５埼玉県春日部市立野字中通３３０番１埼玉県春日部市新宿新田字大砂３５５番２６２埼玉県春日部市西金野井字谷頭１６８８番９埼玉県南埼玉郡宮代町東姫宮２丁目９０４番２２

参考：近隣駅の地価相場

八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)一ノ割駅(地価相場 101,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード